(423) 24-25-600 Пн-Пт, с 09.00 до 18.00

Видео-семинары и видео-конференции Открытая видеоконференция Видео-бератор Консультант Территория права Актуальный комментарий Обзоры Газета ВИП Приморский выпуск Семинары и тренинги Главная книга Интервью на заданную тему




      Мы в соцсетях:
Изменения в Законе о регистрации недвижимости
Подробности об изменениях и действии на практике от первых лиц.
 
В связи с вступлением в силу с 1 января 2017 года Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон), существенно изменились процедуры по государственной регистрации прав, государственному кадастровому учету недвижимости, а также ведению Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН).
Итогами правоприменительной практики за 10 месяцев с начала действия Закона о регистрации недвижимости поделились специалисты управления Росреестра по Приморскому краю (далее – Управление Росреестра по ПК) и Федеральной кадастровой палаты Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (далее – Кадастровая палата) на семинаре, организованном в компании «Базис».
Помимо этого специалисты управления Росреестра по ПК и Кадастровой палаты выступили с общим обзором нововведений данного Закона.
 
Взаимодействие Управления Росреестра и Кадастровой палаты по Приморскому краю
 
Специалисты Управления Росреестра по ПК сделали акцент на том, что Закон N 218-ФЗ объединил в себе два вида деятельности, которым занимался Росреестр на протяжении почти 10 лет: это - государственная регистрация прав (далее - ГРП) и государственный кадастровый учет (далее - ГКУ).
Данную деятельность ведут два юридических лица. Кадастровым учетом занимается Кадастровая палата, а регистрацией прав - Управление Росреестра по ПК.
Следует отметить, что принцип, который был заложен в Законе о том, что кадастровый учет осуществляет только государственный регистратор, реализован с 1 января 2017 года. ГКУ подписывают и удостоверяют только государственные регистраторы, т.е. работники Управления Росреестра по ПК.
В связи с этим возникают трудности при взаимодействии учетных систем между управлением Росреестра по ПК и Кадастровой палатой, поскольку данные системы содержат очень обширные данные и при их совместной работе в ЕГРН появляется много неточностей и различных проблем как технического, так и правового характера.
ЕГРН включает в себя кадастр недвижимости, реестр прав на недвижимость, реестр границ, реестровые дела, кадастровые карты и книги учета документов. Данные реестры ведутся как в электронном виде, так и на бумажных носителях. Однако, стоит учитывать, что реестры в бумажном виде велись давно, и перевод таких документов в электронный вид происходит постепенно. В связи с этим получить «давние» документы в электронном виде пока невозможно.
 
Новое в Законе о регистрации недвижимости
 
В Законе о регистрации недвижимости теперь появилось понятие - единый недвижимый комплекс. Раньше было понятие - имущественный комплекс, который состоял из нескольких объектов.
 
Справка:
Согласно ст. 133.1. Гражданского кодекса РФ:
Единый недвижимый комплекс - совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке.
 
Единый недвижимый комплекс, включает в себя несколько объектов, но ставится на учет как единый объект недвижимости. Единый недвижимый комплекс может возникнуть на основании разрешения на строительство или в связи с объединением нескольких объектов недвижимости. Единый недвижимый комплекс может быть преобразован на основании разрешения на реконструкцию или ликвидирован на основании акта обследования на ликвидацию, но только в тех случаях, если документацией таких объектов предусмотрена их эксплуатация как единого комплекса.
Также в данном Законе теперь закреплено такое понятие как машино-место, что значительно облегчило процедуру регистрации и постановки на кадастровый учет.
Произошли изменения и в процедуре присвоения номера регистрации. Раньше номер регистрации был привязан к номеру заявки. Теперь в номер регистрации включается кадастровый номер. Из этого следует, что если у объекта нет кадастрового номера, зарегистрировать его будет невозможно.
Появились такие понятия как «основные сведения об объекте недвижимости» и «дополнительные сведения об объекте недвижимости». Перечень основных сведений перечислен в пункте 4 статьи 8 данного Закона, их всего 27. Дополнительные сведения об объекте недвижимости приведены в пункте 5 статьи 8 Закона, их всего 23.
Закон о регистрации недвижимости впервые закрепил, что государственный кадастровый учет может осуществляться одновременно с государственной регистрацией объекта, регистрацией объекта без одновременного кадастрового учета либо постановкой на кадастровый учет объекта без одновременной регистрации.
Регистрация и постановка на учет объекта происходит одновременно, в случаях образования объекта недвижимости на который не требуется разрешение на строительство либо разрешение на ввод в эксплуатацию.
Снятие объекта недвижимости с учета, т.е. прекращение кадастрового учета и прекращение на него прав также осуществляется одновременно. Подается единая заявка, которая носит название: государственная регистрация прав и кадастрового учета.
Регистрация права на объект возможна без одновременного кадастрового учета только для тех объектов, которые уже стоят на кадастровом учете, и у них есть кадастровый номер.
Также Законом предусмотрен случай, когда постановка на кадастровый учет объекта осуществляется без государственной регистрации. Т.е. возникновение права на созданный объект происходит в связи с созданием объекта недвижимости на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. К примеру, когда органы местного самоуправления обращаются за кадастровым учетом объекта, а после постановки объекта на учет, правообладатель приходит и регистрирует свое право на него.
Следует обратить внимание, что в указанном случае орган, который вводит объект в эксплуатацию, самостоятельно обращается за постановкой объекта на кадастровый учет и направляет необходимые документы в электронном виде государственному регистратору.
Незначительно изменилась подача документов. В частности, по-прежнему приоритет отдается документам, подаваемым в электронном виде через сайт Росреестра, Госуслуг или через нотариусов. Возможность подачи документов на бумажном носителе осталась у нотариусов, многофункциональных центров и до конца 2017 года - у Кадастровой палаты. Управление Росреестра по ПК документы на бумажном носителе теперь не принимает.
Необходимо помнить, что в случае направления документов на регистрацию с помощью почты, они в обязательном порядке подлежат нотариальному удостоверению.
Кроме того, сохраняется правило о том, что при подаче документов в электронном виде, ответ приходит также в электронном виде. В таком случае бумажный вариант документов не выдается.
В Законе о регистрации недвижимости появилось новое понятие, такое как «возврат документов без рассмотрения». Раньше такого понятия как «возврат» не было. Возврат документов появился, когда были введены электронные заявки. Основанием для возврата документов без рассмотрения является отсутствие государственной пошлины. В таком случае экспертиза документов не проводится. Проверка на наличие причин для приостановления или отказа тоже не проводится.
Следует отметить, что при нотариальном удостоверении сделки правовая экспертиза уполномоченным органом также не проводится. Ответственность в случае наличия противоречий в документах несет нотариус.
 
Существенно сократились сроки
 
Срок государственной регистрации прав теперь составляет 7 рабочих дней. В случае подачи документов через МФЦ - 9 рабочих дней.
Срок постановки на Государственный кадастровый учет составляет 5 рабочих дней. В случае подачи документов через МФЦ - 7 рабочих дней.
В случае если регистрация прав и кадастровый учет происходят одновременно, срок составляет 10 рабочих дней, а через МФЦ – 12 рабочих дней.
Предусмотрена также государственная регистрация прав на основании нотариально удостоверенной сделки, свидетельства о праве на наследство, свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов. В таком случае регистрация составляет 3 рабочих дня, при подаче через МФЦ – 5 рабочих дней.
Следует учитывать, что в соответствии с Законом в случае подачи всех документов в электронном виде сроки те же самые. Однако, как стало известно в ходе семинара, в управлении Росреестра по ПК локальным приказом срок проведения указанных процедур сокращается до 5 рабочих дней.
Согласно Закону, теперь есть 55 оснований для приостановления государственного кадастрового учета и регистрации прав. Они едины для обеих процедур. Приостановка по общему правилу возможна на срок до 3 месяцев. Раньше по решению регистратора приостановить можно было только на срок до 1 месяца.
Кроме того, появилась возможность приостановки кадастрового учета и регистрации прав по заявлению сторон на срок до 6 месяцев. Приостановкой можно воспользоваться однократно. После устранения причин приостановки достаточно написать заявление на возобновление, и регистрация будет производиться в обычном порядке.

Межведомственное информационное взаимодействие
 
В схему информационного взаимодействия органов государственной власти и местного самоуправления теперь включены и судебные органы, что значительно ускорило процесс получения необходимых документов.
Несколько слов о том, как происходит информационное взаимодействие.
Государственный регистратор отправляет запросы в соответствующие органы, для получения необходимых сведений (выписки, паспортные данные и прочее). Запросы отправляются в электронном виде и дублируются на бумажных носителях.
Однако специалисты, проводившие семинар отметили, что на региональном уровне система электронного взаимодействия функционирует со сбоями. В связи с этим получить вовремя ответ не всегда возможно, что приводит к нарушению сроков. В таких случаях государственный регистратор выносит решение либо о приостановлении, либо об отказе по независящим от него причинам.
Более того, при внесении каких-либо изменений госорганами в существующие у государственного регистратора сведения, данные органы должны самостоятельно направить такую информацию государственному регистратору. В таких случаях получение сведений от других лиц невозможно. Даже при наличии у лица оригиналов документов, государственный регистратор обязан запросить их у соответствующего источника и только после получения подтверждения внести изменения.
Следует отметить, что в Законе предусмотрена возможность предоставления оригиналов документов государственному регистратору от заявителя, которые получены в органах власти местного самоуправления.
 
Ошибки при регистрации
 
В Законе о регистрации недвижимости появилось новое понятие «реестровая ошибка». Раньше существовало только понятие «техническая ошибка при кадастровом учете». Теперь существуют такие понятия как «техническая ошибка» и «реестровая ошибка».
Технической ошибкой считается ошибка, допущенная органом регистрации прав. Т.е. ошибка допущенная специалистом при вводе данных из документа в систему. К примеру: техник или государственный регистратор описался.
Реестровой ошибкой считается ошибка, допущенная органом регистрации прав при вводе ошибочных сведений, непосредственно указанных в документе. Т.е. информация в документе, который был представлен на регистрацию, изначально содержит ошибки.
К примеру: площадь квартиры была указана в свидетельстве о праве собственности одна, а в свидетельстве о праве на наследство другая. В результате государственный регистратор указал неверную информацию.
Исправляются данные виды ошибок также по-разному.
Техническая ошибка в течение 3 рабочих дней, исправляется по заявлению заинтересованного лица или по решению суда.
Если государственный регистратор сам обнаружит и исправит техническую ошибку, он обязательно уведомляет об этом правообладателя.
Если ошибка реестровая, порядок ее исправления иной. Необходимо чтобы поступили документы, которые исправляют данную ошибку. Также эта ошибка может быть исправлена на основании решения суда или по заявлению об учете изменений с приложением соответствующих документов, либо по результатам межведомственного информационного взаимодействия. Такая ошибка исправляется в течение 5 рабочих дней.
 
Продолжение в следующем номере…

Н. ЧЕМЕРИС,
юрист.
 
Впервые опубликовано в газете "Ваш информационный партнер" № 21 (371) ноябрь 2017 г.
 
Дата публикации: 13.11.2017 г.

 

27.11.2017