(423) 24-25-600 Пн-Пт, с 09.00 до 18.00

Видеосеминары и видеоконференции Открытая видеоконференция Видео-бератор Анонс. Видео консультант Горячая информация Обзоры Главная книга Приморский выпуск Семинары и тренинги Газета ВИП Информация от наших партнеров



Новые правила участия в долевом строительстве
В соответствии с новыми правилами застройщик получит деньги только после того, как он передал все квартиры участникам долевого строительства.
За последнее время законодателями предпринято множество шагов по повышению уровня безопасности сделок на рынке первичной недвижимости. В частности, пакет поправок, внесенный в федеральный закон № 214-ФЗ, кардинальным образом меняет систему долевого строительства.
О том, что нового появилось в законодательстве относительно участия граждан в долевом строительстве и как Росреестр взаимодействует с застройщиками, рассказала заместитель руководителя Управления Росреестра по Приморскому краю Наталья Иосифовна СОПОВА.
В 2018 году на 19% в сравнении с 2017 годом увеличилось количес-тво зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве и на 18% – количество зарегистрированных прав собственности участников долевого строительства. Более 50% от общего количества договоров долевого участия в строительстве в Приморском крае заключены на территории Владивостокского городского округа.
В прошлом году во Владивостоке было сдано 17 домов в 15 жилых комплексах. Из них три жилых комплекса – это «долгострои» общей площадью более 81 тысяч кв. метров (площадь квартир – 41 тыс. кв. метров). Полагаю, что увеличение данных показателей связано с повышением надежности финансовых вложений в долевое строительство.
Сегодня на территории региона с привлечением денежных средств граждан – участников долевого строительства в рамках Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» силами 53 застройщиков строится 91 объект долевого строительства.
Следует сказать, что данным законом впервые в целях защиты прав участников долевого строительства законодателем установлен залог.
В обеспечение возврата денежных средств и штрафов в залог в пользу дольщика оформляется земельный участок и возводимые объекты. Залогом также обеспечиваются возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства и уплата участнику денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков в качестве неустойки.
 
Наталья Иосифовна, на что следует в первую очередь обратить внимание, принимая решение о заключении договора долевого участия, чтобы обезопасить себя от недобросовестного застройщика?
— Если гражданин пытается сыграть с компанией–застройщиком «в рулетку», опираясь лишь на заманчиво низкие цены, а не на требования законодательства, то он неизменно проиграет. Первое, что необходимо сделать будущему участнику долевого строительства при выборе компании застройщика – это обратиться к его сайту. У каждой компании застройщика имеется сайт, где можно проверить наличие опубликованной проектной декларации, разрешения на строительство многоквартирного дома, проекта договора, а также зарегистрированного права на земельный участок (это может быть аренда либо собственность).
Инспекция регионального строительного надзора и контроля в области долевого строительства, которая находится по адресу: г. Владивосток, Светланская, 22, утверждает форму заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным Федеральным законом (ч.3 п 3.4 ст.23 214 ФЗ).
Гражданин может также сам обратиться в инспекцию с вопросом, не нарушает ли застройщик требования законодательства.
Если гражданин принял решение участвовать в долевом строительстве, он заключает договор долевого участия, который в соответствии с законом подлежит обязательной государственной регистрации. Для этого вместе с представителем застройщика гражданин должен обратиться в любое отделение МФЦ и подать заявление о регистрации договора. Все застройщики знают об этой процедуре и обязаны ее соблюдать. Тем самым вы защищаете себя перед другими лицами в части своего права на этот объект долевого строительства. Кроме того, существует возможность подачи таких документов в электронном виде на сайте Росреестра, и следует сказать, что многие застройщики пользуются данной услугой.
 
— Нередки ситуации, когда застройщик не может достроить дом. Как государство защищает дольщиков в таких случаях?
— В целом следует сказать, что реформа долевого строительства, по сути, уже началась. В Федеральный закон от 30.12.2014 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» внесены изменения, часть поправок действует с 1 января 2018 года. Так, например, введены новые правила банкротства застройщика, от строительной компании требуется информационная открытость, все данные о застройщике должны быть внесены в Единую систему жилищного строительства.
Для решения проблемы «долевого долгостроя» и помощи гражданам, пострадавшим от действий недобросовестных застройщиков, в Приморье действует межведомственная комиссия, в которую входят представители Прокуратуры Приморского края, УМВД России по Приморскому краю, инспекции Госстройнадзора, Управления Росреестра, Роспотребнадзора. Возглавляет ее заместитель прокурора края. Совместными усилиями удается изменить сложившуюся ситуацию в лучшую сторону.
30 июля 2017 года вступил в силу Федеральный закон «О публичной правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при банкротстве застройщиков», в соответствии с которым была создана публично-правовая компания «Фонд защиты граждан – участников долевого строительства», и с 20 октября 2017 года этот фонд начал свою работу. Для всех договоров, которые заключены после этой даты, установлен новый порядок государственной регистрации, предусматривающий передачу дольщику жилого помещения, при этом осуществляется проверка факта уплаты застройщиком обязательных отчислений в компенсационный фонд в порядке, предусмотренным Федеральным законом. Данным законом устанавливаются и новые требования к застройщику – вносить обязательные денежные отчисления в компенсационный фонд в размере 1,2% от цены каждого договора участия в долевом строительстве. Накопившуюся по каждому конкретному дому сумму фонд может использовать на его достройку. В случае банкротства застройщика государство таким образом создает определенные денежные накоп-ления для разрешения возникших проблем. Надо сказать, что данные отчисления вносятся на счет Фонда не менее чем за три рабочих дня
до даты представления договора на государственную регистрацию.
 
— Каким образом Управление Росреестра по Приморскому краю взаимодействует с Фондом защиты граждан – участников долевого строительства?
— При поступлении на государственную регистрацию договора долевого участия государственный регистратор проверяет факт уплаты застройщиком обязательных взносов: в адрес Фонда направляется запрос. Фонд, в свою очередь, обязан предоставить государственному регистратору запрашиваемые сведения в срок не позднее одного рабочего дня.
Только лишь после получения из Фонда всех необходимых сведений осуществляется государственная регистрация договора долевого участия, и сведения о государственной регистрации договора направляются в Фонд с указанием номера регистрации, реквизитов договора долевого участия и описанием объекта долевого строительства.
Денежные средства с номинального счета перечисляются на компенсационный счет в течение 3 рабочих дней со дня получения Фондом уведомления о госрегистрации договора. В последующем средства с компенсационного счета могут быть использованы на выплату возмещения гражданам – участникам долевого строительства убытков, а также на финансирование мероприятий по завершению строительства недостроенных объектов.
Если же государственный регистратор не получил необходимые сведения из Фонда либо получил сведения о неуплате застройщиком взносов в Фонд – государственная регистрация, согласно п.1 ст.26 Закона о регистрации, будет приостановлена.
До вступления в силу вышеназванного закона, то есть до 20.10.2017, исполнение обязательств застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строительства наряду с залогом обеспечивалось по выбору застройщика либо поручительством банка, либо страхованием гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства.
 
Наталья Иосифовна, что нового в этом году ждет участников долевого строительства? На что следует обращать внимание, заключая договор долевого строительства?
— С 1 июля 2018 года вступили в силу изменения в 214-ФЗ, которые установили новые требования к застройщикам и их деятельности.
В частности, для контроля целевого использования средств дольщиков теперь будут привлечены банки.
До 1 сентября 2018 года застройщики обязаны были открыть в уполномоченных банках специальные счета по каждому разрешению на строительство, по которым и в дальнейшем будет осуществляться мониторинг целевого расходования денежных средств.
Денежные операции по строительству объекта вне рамок закона о долевом строительстве будут запрещены.
В случае выявления фактов нецелевого расходования денежных средств со счета застройщика, уполномоченный банк вправе приостановить подобные операции и уведомить об этом контролирующий орган и Фонд.
Во время переходного периода от долевого к проектному финансированию строительства, с 1 июля 2018 г. по 30 июня 2019 г., старый механизм привлечения средств в долевое строительство может использоваться параллельно с новым – с помощью эскроу-счетов.
 
Когда будет работать новый механизм использования счетов эскроу и как граждане смогут им воспользоваться?
— С 1 июля 2019 года вводится новый порядок привлечения де-нежных средств через спецсчет в уполномоченных банках – счет эскроу. Теперь при заключении договора долевого участия вся сумма, полученная застройщиком, будет перечисляться им на этот счет. На этих счетах деньги дольщиков для оплаты по договору долевого участия блокируются и перечисляются застройщику только после исполнения им своих обязательств по договору. То есть застройщик получит деньги после того, как он передал все квартиры участникам долевого строительства. В этом случае дольщикам га-рантируется, что их средства не будут растрачены застройщиком и они получат свои квартиры либо им вернут деньги, если этого не произойдет. Кроме того, такой порядок расчета даст возможным остаться на рынке строительства только добросовестным застройщикам.
Таким образом, если гражданин будет соблюдать все условия, предусмотренные законом, он будет защищен от любого вида мошенничества при долевом строительстве.
 
А. РАЗУВАЕВА,
помощник руководителя
Управления Россреестра
по Приморскому краю по СМИ.
 
Фото: pixabay.com.
 

Впервые опубликовано в газете "Ваш информационный партнер" № 09 (407) май 2019 г.
Дата публикации: 27.05.2019 г.

 

10.06.2019