(423) 24-25-600 Пн-Пт, с 09.00 до 18.00

Видеосеминары и видеоконференции Открытая видеоконференция Видео-бератор Анонс. Видео консультант Горячая информация Обзоры Главная книга Приморский выпуск Семинары и тренинги Газета ВИП Информация от наших партнеров



Кадастровый учет и регистрация недвижимости в 2019 году
Во многих областях нашу жизнь значительно облегчают электронные сервисы: через Интернет можно оформить паспорт, оплатить налоги и пошлины, записаться на прием к врачу и многое другое. Услуги в электронном виде с недавних пор предоставляет и Росреестр.
На очередном семинаре компании «Базис» специалисты Управления Росреестра по Приморскому краю рассказали слушателям о возможности подачи документов на государственную регистрацию недвижимости и кадастровый учет через Интернет. Также речь шла о последних изменениях в законодательстве, связанных с государственной регистрацией прав на индивидуальное жилищное строительство и садовые дома. Не остались без внимания и вопросы земельного надзора и контроля.
О возможностях портала Росреестра рассказала Инна Евгеньевна Сазонова – заместитель начальника отдела государственной регистрации недвижимости Управления Росреестра по Приморскому краю.
 
Подача электронного заявления на государственную регистрацию права
 
Росреестр стал оказывать услуги в электронном виде с 2015 года. В 2017 году, в соответствии с федеральным законом № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», были реализованы два способа подачи документов через портал Росреестра: по учетной записи через личный кабинет и через раздел «Электронные услуги и сервисы» без регистрации на портале. Однако из-за сбоев в работе ФГИС ЕГРН (Федеральной государственной информационной системы Единого государственного реестра недвижимости), интегрированной с порталом Росреестра, 50 регионов страны, включая Приморский край, пока лишены возможности пользоваться личным кабинетом. Для приморцев доступен только второй способ получения электронной услуги: через раздел «Электронные услуги и сервисы» официального сайта Росреестра.
Сам раздел доступен непосредственно с главной страницы портала, требуемая услуга – «государственная регистрация прав». После выбора услуги пользователю понадобится указать цель обращения. Из предложенных целей заявитель выбирает необходимую. Инна Евгеньевна обратила внимание, что при единой процедуре государственной регистрации прав и постановки на кадастровый учет данная услуга тоже доступна, а в отношении кадастрового учета доступна только постановка на кадастровый учет. Если заявителю необходимо в связи с процедурой кадастрового учета предоставить дополнительные документы или приостановить кадастровый учет, то все это осуществляется через МФЦ.
После указания адреса обращения пользователь указывает необходимую информацию в окне «Детали запроса» об объекте, на который регистрируется право, и о правообладателе.
— Последний шаг – прикрепить документы, прилагаемые к заявлению. Допустимые форматы – xml и pdf, – пояснила спикер. – После отправки заявления на электронную почту, указанную при заполнении заявления, пользователю придет уведомление о том, что для него сформирован УИН, по которому необходимо оплатить госпошлину.
Эксперт рекомендовала пользоваться электронной услугой государственной регистрации права собственности, так как этот процесс более быстрый по сравнению с подачей документов через МФЦ: 5 рабочих дней против 9 рабочих дней.
 
Оплата госпошлины за услугу регистрации права
 
Платеж направляется в Государственную информационную систему о государственных и муниципальных платежах (далее – ГИС ГМП). Если при оплате используется УИН, полученный после подачи заявки через портал Росреестра, то заявление, к которому привязан платеж, перенаправляется в орган регистрации. Соответственно, предварительная оплата пошлины за государственную регистрацию права при получении услуги в электронном виде не нужна.
— При совершении платежа у пользователей иногда возникают проблемы, – предупредила лектор. – Иногда случаются сбои в работе ГИС ГМП: заявитель оплатил пошлину, но уведомление о том, что документы получены органом регистрации, на электронную почту он не получил.
В этом случае необходимо как можно скорее обратиться в справочную службу Росреестра по телефону 8-800-100-34-34, и проблема будет перенаправлена в техническую службу.
 
Использование ЭЦП
 
Все документы, прилагаемые к электронному заявлению на государственную регистрацию права, должны быть подписаны электронно-цифровой подписью (далее – ЭЦП). Если договор заключен между двумя сторонами – требуется ЭЦП обеих сторон. Нотариальный документ должен быть подписан либо ЭЦП нотариуса и сторон договора, либо ЭЦП только нотариуса. Документ, выдан-ный органом государственной власти, может быть подписан ЭЦП лица, подписавшего этот документ, либо ЭЦП лица, уполномоченного органом государственной власти на удостоверение копий документов. Использовать ЭЦП придется дважды: подписывая само заявление и подписывая весь пакет документов в целом.
— Заявления через портал Росреестра могут подавать и юридические лица, – сообщила спикер. – ЭЦП может быть как у самого руководителя фирмы, так и у его доверенного лица. Но надо обращать внимание на то, что ЭЦП должна быть оформлена именно на юри-дическое, а не на физическое лицо. Если руководитель имеет ЭЦП физического лица, то действовать с ней он сможет только как физическое лицо, а не как руководитель организации.
Инна Евгеньевна проинформировала слушателей, что во Владивостоке ЭЦП можно получить в Федеральной кадастровой палате Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю. Стоимость ЭЦП – около 700 рублей, срок действия – 1 год.
Долевое строительство на текущий момент – одна из злободневных проблем нашего общества. Практически каждый день эта тема обсуждается на различных уровнях власти и в СМИ. Без преувеличения можно сказать, что в каждом регионе нашей страны есть свои «горячие точки» долевого строительства. О том, как изменилось законодательство в этой сфере, какие гарантии получит застройщик, рассказала Олеся Викторовна Морозова – заместитель начальника отдела государственной регистрации недвижимости Управления Росреестра по Приморскому краю.
 
Документы от застройщика при долевом строительстве
 
Обязательная государственная регистрация договора долевого участия (далее – ДДУ) и договора уступки прав по ДДУ регламентируется законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Договор регистрируется на основании заявления застройщика и участника долевого строительства. Государственная пошлина оп-лачивается в размере 350 рублей для физических лиц, 6 000 рублей для юридических лиц. Эта сумма делится на количество сторон.
Необходимые документы для государственной регистрации ДДУ с первым участником долевого строительства: разрешение на строительство; план создаваемого объекта с указанием его местоположения, количества находящихся в составе этого объекта самостоятельных частей (квартир или машино-мест) и планируемой площади каждого самостоятельного объекта; проектная декларация. Олеся Викторовна уточнила, что проектная декларация обязательно должна пройти правовую экспертизу в инспекции регионального строительного надзора и контроля в области долевого строительства. Также эта инспекция должна составить заключение о соответствии застройщика и его проектной декларации требованиям закона № 214-ФЗ.
— Сам ДДУ должен соответствовать ст. 4 закона № 214-ФЗ, – прокомментировала спикер. – В договоре должны быть указаны объект долевого строительства в соответствии с проектной декларацией и план этого объекта в графической форме. Обязательно должны быть обозначены: срок передачи объекта, единый для всех участников долевого строительства, и гарантийный срок на объект; цена договора, сроки и порядок ее уплаты; способы обеспечения исполнения обязательств по ДДУ.
 
Порядок заключения договора долевого участия
 
С 20 октября 2017 года начал свою деятельность Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства (далее – Фонд). Для всех ДДУ, заключенных с этой даты, установлен новый порядок государственной регистрации.
При государственной регистрации каждого ДДУ, предусматрива-
ющего передачу жилого помещения, проводится проверка факта уплаты застройщиком обязательных отчислений в Фонд в порядке, предусмотренном Федеральным законом «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 29.07.2017 № 218-ФЗ.
— В соответствии с этим законом на застройщика возлагается обязанность вносить обязательные отчисления в Фонд в размере 1,2% от суммы договора, – пояснила Олеся Викторовна. – Данные обязательные отчисления вносятся на номинальный счет Фонда не менее чем за 3 дня до даты представления ДДУ на государственную регистрацию. При поступлении договора в Росреестр государственный регистратор проверяет факт уплаты этого взноса, направляя запрос в Фонд через Единую информационную систему (далее – ЕИС). Фонд, в свою очередь, в течение одного рабочего дня, следующего за поступлением запроса, обязан направить в Росреестр информацию о том, что денежные средства поступили
на номинальный счет и произошло резервирование этих средств.
После получения ответа из Фонда регистратор проводит государственную регистрацию ДДУ и в течение одного рабочего дня направляет в Фонд через ЕИС информацию о факте регистрации. После этого денежные средства списывают с номинального счета. Если же Фонд не подтвердил уплату отчислений и наличие денежных средств на счете, государственная регистрация приостанавливается в соответствии с подпунктом 55 пункта 1 статьи 26 закона о государственной регистрации недвижимости № 218-ФЗ.
 
Гарантии застройщика
 
25 декабря 2018 года вступил в силу Федеральный закон № 478-ФЗ, который вносит изменения в закон о долевом участии в строительстве и иные законодательные акты.
— Этот нормативный акт направлен на совершенствование правового регулирования деятельности застройщиков. Им предусматривается, что в качестве гарантии обеспечения застройщиком своих обязательств перед дольщиками предусматривается не только страхование либо поручительство банка, но и эти обязательные отчисления в Фонд, – сообщила эксперт. – После первого июля вступают в силу изменения в законодательстве, которые предусматривают продажу квартир – объектов долевого строительства – только с использованием счетов эскроу. Это будет обязательно для всех объектов: как новых, строительство которых начнется не раньше 1 июля 2019-го года, так и для тех, которые на данный момент уже вводятся в эксплуатацию.
Таким образом, деньги дольщиков через эскроу-счета застройщик получит только после того, как будет достроен объект, будет выдано разрешение на ввод его в эксплуатацию и объекты будут переданы дольщикам.
 
Регистрация ипотеки
 
С 1 января 2019 года изменен пе-
речень объектов недвижимого иму-
щества, в отношении которых действует ипотека. Из перечня исключили дачные домики. В соответствии с нормами действующего законодательства предметом ипотеки могут быть объекты, которые указаны
в 130-й статье Гражданского кодекса: земельные участки, здания, сооружения, жилые дома, части жилых домов, квартиры, комнаты, садовые дома, гаражи и машино-места.
Самое главное условие для ипотеки, по словам Олеси Викторов-ны, – права на объект, который рассматривается как предмет ипо-
теки, должны быть зарегистрированы в Едином государственном ре-естре недвижимости. Только после регистрации прав можно составлять и подавать на регистрацию
договор ипотеки.
— Документы на государственную регистрацию ипотеки подаются двумя сторонами: залогодателем
и залогодержателем. Уплачивается государственная пошлина в размере 1 000 рублей для физических лиц и 4 000 рублей для юридических лиц, деленная на количество сторон, – разъяснила спикер. – При подаче заявки на внесение изменений
в ипотечный договор оплачивается госпошлина в размере 200 рублей для физических лиц, 600 рублей – для юридических лиц, также делится на количество сторон.
Эксперт обратила внимание, что государственная регистрация ипотеки проводится одновременно с ре-
гистрацией права собственности
на объект либо иного права (права требования и т. д.). Регистрация права бесплатна. Заявление подается любой из сторон: либо залогодателем, либо залогодержателем. Если договор нотариальный, то заявление может подать сам нотариус либо одна из сторон договора.
 
Частые ошибки при регистрации ипотеки и ее прекращении
 
Олеся Викторовна рассказала о самых распространенных ошибках, которые обнаруживают специалисты Росреестра при правовой экспертизе документов, представленных на государственную регистрацию.
— Очень часто подают заявку на регистрацию права совместной
собственности между супругами, но не представляют свидетельство о браке. А оно должно быть предъявлено в обязательном порядке как документ, подтверждающий возникновение права совместной собственности, – предупредила спикер. – Когда объект недвижимости приобретается за счет кредитных средств, то подтверждающими документами являются кредитный договор и, при наличии, закладная. По словам спикера, заявители об этом часто забывают. При этом все документы, кроме правоустанавливающих, представляются в оригинале
и копии.
Проблемы возникают при регистрации перехода права собственности на основании договора купли-продажи с рассрочкой платежа. В договорах забывают указать, будет ли залог при рассрочке платежа, не будет залога или стороны пока не определились, и передан ли объект в собственность (до передачи объекта ипотека возникнуть не может). Это важная информация, так как если будет указано, что объект уже передан, но оплата – в день регистрации, то по закону залог должен быть зарегистрирован в Росреестре, и должна быть подана заявка на залог в силу закона.
Сложности выявляются при регистрации договорной ипотеки. Очень часто при составлении договора ипотеки не указывают наименование органа, который зарегистрировал право собственности залогодателя, а это, как напомнила эксперт, – требование статьи 9 федерального закона об ипотеке.
— Еще одна распространенная ситуация – отсутствие у заявителя закладной при подаче заявления о прекращении ипотеки, – сообщила Олеся Викторовна. – В 2018 году в 25-ю статью закона об ипотеке № 102-ФЗ были внесены изменения. Ипотека может быть прекращена на основании совместного заявления залогодателя либо залогодержателя. Если была выдана закладная, ее обязательно предъявляют. Без этого документа погасить ре-гистрационную запись нельзя.
И еще одно новшество в ст. 42 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости». Согласно новой редакции, договор ипотеки, если предметом является доля либо доли всех собственников, подлежит обязательному нотариальному удостоверению.
Следующим вопросом на повестке семинара была «дачная амнистия» – изменения в законодательстве, связанные с упрощением регистрации прав на загородное недвижимое имущество. Федеральный закон от 03.08.2018 № 340-ФЗ внес изменения в Градостроительный кодекс и отдельные законодательные акты Российской Федерации, связанные с недвижимым имуществом, в частности, с регистрацией прав на индивидуальное жилищное строительство (далее – ИЖС) и садовые дома. Изменения вводились поэтапно, с 1 марта они вступили в действие в полном объеме.
О том, какие правовые нормы действуют сегодня, рассказала слушателям начальник отдела правового обеспечения Управления Росреестра по Приморскому краю Анна Юрьевна Норкина.
 
Порядок строительства и реконструкции частных домов
 
Новый закон уточняет понятие индивидуального жилого дома, закрепляя его в п. 39 ст. 1 Градостроительного кодекса. Теперь объектом индивидуального жилищного строи-
тельства считается отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более 3 и высотой не более 20 метров. Объект ИЖС должен состоять из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения бытовых нужд, не предназначаясь для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.
Возведение и реконструкция объектов недвижимости на участках земли, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства, садоводства теперь требуют уведомления местной администрации. Анна Юрьевна уточнила, что к уведомлению необходимо приложить документ, подтверждающий право собственности на земельный участок, и описание либо проект объекта строительства (реконструкции). После завершения строительства в администрацию направляется уведомление о завершении строительства объекта, технический план объекта, соглашение об определении долей в пос-троенном доме (при долевом владении участком) и платежный документ, подтверждающий оплату государственной пошлины.
— Регистрация объектов ИЖС также изменилась. Ранее регистрация осуществлялась на основании технического паспорта, который заполнялся в соответствии с декларацией на объект недвижимости, – напомнила спикер. – А сейчас, если застройщик получил разрешение на строительство, но до вступления в силу закона № 340-ФЗ от 04.08.2018 не зарегистрировал в Росреестре завершенный объект, ему необходимо известить администрацию об окончании строительства и получить соответствующее уведомление
о том, что построенный объект со-ответствует всем нормам градостроительного законодательства.
 
Регистрация прав на частные жилые дома
 
Процесс постановки на учет объекта недвижимости и регистрации прав на него проводится одновременно. Спикер объяснила, как это происходит.
Заявитель направляет уведомление в орган местного самоуправления о завершении строительства своего объекта для последующей проверки представителем администрации соответствия объекта нормам действующего градостроительного законодательства. Если нарушений нет, тогда в срок не позднее 7 рабочих дней местная администрация направляет в Росреестр весь пакет предоставленных заявителем документов: заявление, технический план, в состав которого входит декларация на объект ИЖС либо проектная документация, уведомление застройщика о запланированном строительстве либо разрешение на строительство объекта, которое было получено до вступления в силу закона № 340-ФЗ. Обязательное приложение – уведомление органа местного самоуправления о соответствии планируемого объекта нормам действующего законодательства. Если в орган регистрации прав от органов местного самоуправления поступает уведомление о несоответствии построенного объекта существующим нормам, данное уведомление является бесспорным основанием для приостановления государственной регистрации прав.
— Также предусмотрено, что застройщик может сам обратиться в многофункциональный центр с заявлением о постановке на учет и государственной регистрации прав на созданный объект, – пояснила эксперт. – В таком случае представлять какие-либо документы не требуется, поскольку Росреестр сам запрашивает из органа местного самоуправления необходимую документацию.
 
Регистрация прав на садовые дома
 
Отличие садовых домов от дачных и индивидуальных домов заключается в том, что в садовом доме нельзя зарегистрировать человека, так как юридически такое строение не предназначено для постоянного проживания. Законом № 217-ФЗ закрепляется понятие садового дома: это здание сезонного использования, предназначенное для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их временным пребыванием в таком здании. Вместе с тем, регистрация и кадастровый учет садового дома обязательны.
— Закон № 217-ФЗ установил, что расположенные на садовых земельных участках здания и сооружения, которые были зарегистрированы как нежилые до вступления в силу этого закона, то есть до 1 января 2019 года, и которые не являются хозяйственными постройками и гаражами,
признаются садовыми домами, – разъяснила Анна Юрьевна. – Рассматриваемый закон также уравнял виды разрешенного использования земельных участков: садоводство, дачное строительство, дачное хозяйство. Участки земли для этих видов разрешенного использования считаются равнозначными: они признаются садовыми земельными участками.
Государственный кадастровый учет и государственная регис-трация на садовые дома будет проводиться по аналогии с индивидуальными жилыми домами, в соответствии с положениями ч. 19 Закона № 218-ФЗ, то есть по заявлению от органа государственной власти и органа местного самоуправления.
 
Регистрация прав на объекты вспомогательного использования
 
Объектами вспомогательного использования являются гаражи, подсобные сооружения, хозяйственные постройки и производственные бытовые и иные здания, расположенные на земельных участках, предназначенных для ИЖС.
Лектор рассказала, что регистрация и кадастровый учет таких объектов проводится без получения разрешения на строительство и без направления соответствующего уведомления. Кадастровый учет и регистрация в этом случае осуществляется на основании технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок. Если права на земельный участок уже были зарегистрированы ранее, то представлять документы на участок не требуется, технический план составляется на основании декларации.
Одно из направлений дея-тельности Росреестра – государственный земельный надзор.
Кто и какие нарушения земельного законодательства допускает, как выявляются нарушения, какие сроки даются для их устранения? Об этом проинформировал участников семинара Резанов Резанов Денис Евгеньевич – начальник отдела земельного надзора, геодезии и картографии Управления Росреестра по Приморскому краю.
 
Основные правонарушения в сфере жилищного строительства
 
В рамках земельного надзора должностные лица осуществляют контроль за соблюдением требований использования земельных участков в соответствии с их назначением, недопущения самовольного присвоения земельного участка и некоторых других требований. Нарушения названных требований являются административными правонарушениями, ответственность за которые предусмотрена статьями 7.1 и 8.8 Кодекса об административных правонарушениях РФ. Спикер отметил, что для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, относящихся к субъектам малого и среднего предпринимательства, государство предусмотрело льготы в соответствии со статьей 4.1.1 КоАП РФ за впервые совершенное административное правонарушение. Штраф для данной категории лиц заменяется на предупреждение.
Анализируя практику пос-ледних лет, Денис Евгеньевич сообщил, что самым распрос-траненным правонарушением в сфере ИЖС сейчас является самовольное присвоение земельного участка. В большинстве случаев нарушители занимают земли общего пользования, полагая, что владельца у таких земель нет. Однако самовольно захваченные земельные участки, как правило, находятся в государственной собственности, а государство – такой же участник гражданско-правовых отношений, как и любой другой.
Еще одним распространенным нарушением является нецелевое использование земельных участков. Многие законные землепользователи ошибочно полагают, что по целевому назначению можно использовать только часть земельного участка, а остальной землей допускается распоряжаться любым иным образом.
— Закон четко говорит, что если участок предоставлен гражданину для жилищного строительства, то никаких магазинов, производственных объектов, авторемонтных мастерских быть на нем не должно, – отметил эксперт.
 
Проверки государственного земельного надзора
 
Государственным земельным надзором проводятся плановые и внеплановые проверки, а также административные обследования объектов земельных отношений. Плановые проверки проводятся согласно утвержденным планам, внеплановые – в случае выявления признаков нарушения земельного законодательства по результатам административного обследования.
— Административное обследование назначается при поступлении заявления в Росреестр от граждан, индивидуальных предпринимателей, юридических лиц, государственных органов о возможном нарушении земельного законодательства. После получения информации инспектором проводится предварительная проверка указанных в обращении доводов, – пояснил лектор.
Он отметил, что такие мероприятия проводятся без контакта с владельцем земельного участка и без посещения этого участка. Инспектор исследует данные, содержащиеся в информационных системах и ЕГРН, осматривает территорию со стороны. В случае, если в результате административного обследования выявляются признаки админис-тративного правонарушения, принимается решение о проведение внеплановой проверки. Если административное правонарушение в ходе проверки подтверждается, то проверяемому лицу выдается предписание об устранении нарушения. За неисполнение предписания также предусмотрена административная ответственность.
— Сроки исполнения предписания устанавливаются государственным земельным инспектором, исходя из конкретной ситуации и возможности устранить правонарушение. Но Росреестр рекомендовал устанавливать срок не более полугода, – уточнил спикер. – Как правило, на исполнение предписания отводится срок от трех месяцев до полугода.
 
Н. АЛЕКСАНДРОВА,
корреспондент. 
 
Фото: С. СЕМЕРИКОВ.
 

Впервые опубликовано в газете "Ваш информационный партнер" № 10 (408) июнь 2019 г.
Дата публикации: 10.06.2019 г.
21.06.2019