(423) 24-25-600 Пн-Пт, с 09.00 до 18.00

Видео-конференции Видео-семинары Видео-бератор Консультант Территория права Актуальный комментарий Обзоры Газета ВИП Приморский выпуск Семинары и тренинги Главная книга Интервью на заданную тему




      Мы в соцсетях:
Льготный выкуп земли: кто не успел, тот опоздал?
1 января 2012 г. истекает срок льготного переоформления собственниками недвижимости права бессрочного пользования государственной (муниципальной) землей, на которой расположена эта недвижимость, на собственность или аренду — по льготным же ставкам <1>. Этот срок продляли уже несколько раз - владельцы недвижимости ссылались то на высокие ставки выкупа, то на бюрократические трудности, то на кризис... Но сейчас, по заявлениям из Правительства, срок продлять уже не будут.
Очевидно, что все успеть в последний вагон не смогут - система просто не выдержит наплыва документов на выкуп в конце года. Поэтому мы рекомендуем вам воспользоваться «запасным путем», предложенным самим Правительством.
 
Что будет, если не успеете
 
Если право бессрочного пользования землей под вашими объектами не будет переоформлено до 1 января 2012 г., то:
- с нового года для вас в несколько раз повысятся ставки выкупа такого участка в собственность. Пока они весьма гуманны - 20% от кадастровой стоимости участка в пределах Москвы и Санкт-Петербурга и 2,5% во всех остальных регионах страны (причем в вашем регионе могут действовать и более низкие ставки - проверяйте местный закон о приватизации земли) <1>.
 
Если кадастровая стоимость ваших участков до сих пор не определена, то и для расчета земельного налога, и для определения арендной платы и выкупной цены применяется нормативная цена земли <2>. В большинстве случаев это даже выгодно — нормативная цена может быть в разы меньше возможной кадастровой.
 
С 2012 г. максимум ставки составит уже 100% кадастровой стоимости (хотя теоретически регионы и муниципалитеты вправе ее снижать) <3>.
C 2013 г. при проверке вам будет грозить ответственность за нарушение сроков и порядка переоформления права постоянного (бессрочного) пользования - для этого в КоАП РФ есть отдельная статья 734 со штрафом 20-100 тыс. руб. для компаний и предпринимателей <4>. Составить список землепользователей, у которых не в порядке документы на участки, просто как дважды два: берем базу Росреестра и делаем выборку по критерию «вид права». Так что не сомневайтесь: штрафовать вас чиновники попытаются уже в 2013 г., а с 2012 г., возможно, начнут выдавать предписания с требованием переоформить права на землю.
Поэтому с переоформлением права бессрочного пользования лучше поторопиться.
 
Что можно успеть сделать до нового года
 
Поскольку оформление выкупа участка - довольно долгий процесс, а денег на выкуп сейчас может и не быть, то стоит попытаться переоформить право бессрочного пользования хотя бы на право аренды, а выкупить землю когда-нибудь потом. В этом случае вы, как арендатор <5>;
- сохраните право на выкуп таких участков по льготным ценам и после 01.01.2012;
- размер арендной платы для вас будет комфортным — сопоставимым с суммой земельного налога. Годовая арендная плата устанавливается в пределах <6>:
- 2% кадастровой стоимости участка - в общем случае;
- 0,3% - для участков из земель сельскохозяйственного назначения;
- 1,5% - для участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте.
А ставка земельного налога составляет <7>:
- 0,3% кадастровой стоимости - для участков сельскохозяйственного назначения и под жилфондом;
- 1,5% - для остальных участков.
Такой вариант, безусловно, выгоден.
 
Куда бежать и что нести
 
Переоформление права бессрочного пользования на право аренды (как, впрочем, и собственности) проходит в три этапа <8>:
ЭТАП 1. Пользователь участка (пользователи, если их несколько - например, здание принадлежит в долях нескольким компаниям) обращается в региональный или муниципальный комитет по управлению имуществом с заявлением в свободной форме (некоторые муниципалитеты и регионы утвердили свою форму такого заявления <9>). К заявлению нужно будет приложить внушительный пакет документов по Перечню Минэкономразвития России <10>. Кстати, теперь пользователям участков для переоформления прав не нужен кадастровый паспорт - орган власти должен сам запросить этот документ в Росреестре <11>. Но если он у вас на руках, то для ускорения процесса лучше его представить.
 
Если у вас были споры по поводу границ участка (в кадастре отсутствуют сведения о координатах характерных точек границ, одна из границ пересекает границу другого участка), то теперь это не является основанием для приостановления регистрации права. То есть даже при кадастровых «огрехах» договор аренды или право собственности на участок должны быть зарегистрированы <12>.
 
ЭТАП 2. Максимум через месяц со дня поступления заявления орган власти должен принять решение о предоставлении земельного участка в аренду.
ЭТАП 3. Через месяц с даты принятия решения о предоставлении участка орган власти готовит проект договора аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением подписать. Получите договор - подписывайте и отправляйтесь в Росреестр для ускоренной регистрации договора аренды <13>.

*  *  *
 
В ваших интересах уложиться с переоформлением до 1 января. И возможно, вам придется обращаться к посредникам, которые помогут быстро дооформить нужные бумаги под практику конкретного муниципалитета и региона и банально попасть в нужный кабинет без очереди. Их услуги наверняка будут стоить очень дорого. И перед вами встанет вопрос, можно ли учесть их при налогообложении прибыли.
Так вот, Минфин считает, что затраты на услуги таких посредников по переоформлению прав на землю можно учитывать в «прибыльных» расходах в качестве расходов на юридические и информационные услуги <14>. При этом особо внимательно отнеситесь к содержанию актов по оказанным посредником услугам — в них лучше указать максимально полную информацию (какие именно услуги были оказаны, в каком объеме, как они тарифицировались и т. д.).
 
П. ПОПОВ,
экономист.
------------------------
<1> п. 1 ст. 2 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 137-ФЗ);
<2> п. 13 ст. 3 Закона № 137-ФЗ;
<3> п. 1.2 ст. 36 Земельного кодекса РФ; Письма Минэкономразвития России от 22.07.2011 № Д06-3557, от 06.06.2011 № Д06-2866;
<4> п.1 ст. 6 Федерального закона от 24.07.2009 № 212-ФЗ «О страховых взносах...»;
<5> п. 2.2 ст. 3 Закона № 137-ФЗ;
<6> п. 2 ст. 3 Закона № 137-ФЗ;
<7> п. 1 ст. 394 НК РФ;
<8> пп. 5, 6 cт. 36 Земельного кодекса РФ;
<9> см., например, приложение 1 к Постановлению администрации Ступинского муниципального района Московской области от 03.06.2011 № 1649-п;
<10> Перечень документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок, утв. Приказом Минэкономразвития России от 13.09.2011 № 475;
<11> п. 2.6 ст. 3 Закона № 137-ФЗ, Письмо Минэкономразвития России от 08.08.2011 № Д23-3314;
<12> п. 1 ст. 19 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;
<13> п. 1 ст. 26 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ;
<14> подп. 14 п. 1 ст. 264 НК РФ; Письмо Минфина России от 08.10.2010 № 03-03-06/1/640.
 
Впервые опубликовано в журнале «Главная книга» № 23, 2011 г.
26.12.2011