(423) 24-25-600 Пн-Пт, с 09.00 до 18.00

Видео-конференции Видео-семинары Видео-бератор Консультант Территория права Актуальный комментарий Обзоры Газета ВИП Приморский выпуск Семинары и тренинги Главная книга Интервью на заданную тему




      Мы в соцсетях:
Как работает договор счета эскроу в России
Во всем мире достаточно широко применяется договор условного депонирования, договор эскроу. В частности он используется в законодательстве США, Великобритании, других государств.
Такой договор подразумевает открытие банком (эскроу агентом) специального счета для учета и блокирования денежных средств, полученных от владельца счета (депонента) в целях их передачи другому лицу (бенефициару) при возникновении предусмотренных договором оснований. Стороны могут прибегать к данному виду договора при заключении большого количества сделок, но чаще всего его используют при купле-продаже недвижимости.
В рамках рубрики «Особое мнение» подробнее рассказать об этом финансовом инструменте мы попросили профессора Владивостокского филиала Российской таможенной академии Галину Николаевна ШЕВЧЕНКО (на фото).
 
- Договор условного депонирования заключается в том, что одна сторона – должник, депонент передает агенту эскроу определенное имущество – это могут быть деньги, ценные бумаги, объекты интеллектуальной собственности, - рассказала Галина Николаевна. - По исполнению обязательства агент эскроу передает это имущество бенефециару, выгодоприобретателю. В качестве агент эскроу могут выступать юридические фирмы, нотариусы, страховые компании и, конечно же, банки.
В частности договор эскроу применяется при заключении сделок с недвижимостью, когда покупатель передает деньги агенту эскроу, а потом уже, когда недвижимость будет передана ему, будут переданы все документы, зарегистрировано право, тогда уже деньги будут агентом эскроу перечислены бенефециару/выгодоприобретателю/продавцу по договору продажи недвижимости.
 
- Однако, несмотря на популярность договора эскроу за рубежом, в нашей стране он широкого распространения так и не получил. Почему?
 
- Что касается нашего российского законодательства, то этот вопрос решается достаточно сложно.
Стоит начать с того, что у нас сейчас происходит обновление гражданского законодательства, разработан большой законопроект, который предусматривает серьезные изменения в области финансовых сделок. В частности была предусмотрена в проекте глава, которая называлась «Договор условного депонирования. Договор эскроу». В качестве агента эскроу здесь могли выступать различные субъекты: и банки, и страховые организации и нотариусы. И видом договор эскроу рассматривался договор счета эскроу.
Но когда стали принимать законопроекты, он так и остался на уровне законопроекта. Пока он проходит только второе чтение. А с 1 июля 2014 года у нас вступил в силу и действует договор счета эскроу, т.е. сложилась достаточно оригинальная ситуация: нет основного договора условного депонирования договора эскроу, а есть договор счета эскроу, который должен быть видом основного договора эскроу.
Это привело к тому, что в качестве агента эскроу у нас выступать могут только банки.
 
- Итак, получается, что в качестве агента эскроу у нас в стране выступают только банки. Однако последние не спешат с введением договора счета эскроу в перечень предлагаемых операций. С чем же это связано?
 
- Российское правовое регулирование привело к тому, что наш договор счета эскроу гораздо уже, чем договор эскроу в мировой практике. В качестве договора эскроу агента может выступать только банк, но поскольку - это банковская деятельность, то предметом договора счета эскроу могут быть только денежные средства. 
Денежные средства, которые помещаются на этот счет, депонируются, блокируются, и ни депонент, ни бенифициар не могут совершать никакие операции с этим счетом. На этот счет нельзя дополнительно положить какие-то суммы, с него до наступления условий, предусмотренных договором, ничего нельзя списать.
Сам банк не может претендовать на вознаграждение за счет тех средств, которые находятся на счете эскроу. Договор является срочным, поэтому прекратить его досрочно нельзя, это можно сделать только при наступлении определенных условий.
 
- Понятно, что договор счета-эскроу может стать удобной альтернативой расчетов с использованием банковской ячейки. Часто ли данная схема на практике используется для сделок с недвижимым имуществом?
 
- Договор счета эскроу может применяться при совершении тех же операций с недвижимостью. До введения этих норм в действие, денежные средства надо было помещать, как правило, когда стороны заключали договор и дело доходило до расчета, в банковской ячейке, потому что продавец и покупатель в данной ситуации не очень-то доверяют друг другу.
Сейчас с помощью счета эскроу можно эти денежные средства поместить на этот счет и тогда банк, агент эскроу, будет осуществлять контроль, и тогда эти средства будут перечислены только при наступлении тех обстоятельств, которые указаны в самом договоре.
 
- А каким образом договор эскроу можно применяться в предпринимательской деятельности?
 
- Что касается бизнеса, то договор счета эскроу может применяться, когда необходимо совершить любые расчеты и, как правило, исполнение обязательства с одной стороны не исполняет с момента исполнения обязательства с другой стороны.
Поскольку стороны должны быть уверены, что обязательство будет исполнено до исполнения обязательства второй стороной, эти деньги могут находиться у агента эскроу.
Что касается банков, то здесь каких-то ограничений нетзаконодательно. Это зависит только от банковской практики, насколько банк посчитает это возможным. И поскольку за ведение любого счета берутся деньги то, наверно, банки в этом заинтересованы.
Мне представляется, что у договора эскроу и договора счета эскроу есть большое будущее, и будут достаточно широко применяться эти отношения, поскольку гарантируются исполнения обязательств со стороны контрагента. Банк не просто депонирует деньги, не просто их блокирует, он еще и контролирует осуществление операций, и появляется дополнительная гарантия, что обязательство будет исполнено.
Если в качестве эскроу агента выступают не банки, то, наверное, это должны быть те организации, которые дорожат своей репутацией, потому что нарушение обязательства влечет неблагоприятные последствия. Лицензирования в настоящее время пока не предусмотрено.
Таким образом, договор счета эскроу является универсальным инструментом, который позволяет сторонам сделки быть уверенными в том, что они получат то, на что рассчитывали. В крайнем случае, даже если сделка не состоится, то всегда можно вернуть себе часть тех денег, которые планировали передать котрагента, но не передал в силу того, что последний не исполнил свои обязательства.
 
Ведущая рубрика
С. ТАМАРОВСКАЯ,
юрист.
 
Впервые опубликовано в газете «Ваш информационный партнер», № 24 (350), декабрь 2016 г.
 
Дата публикации: 26.12.2016 г.

 

23.01.2017