(423) 24-25-600 Пн-Пт, с 09.00 до 18.00

Видеосеминары и видеоконференции Открытая видеоконференция Видео-бератор Консультант Территория права Актуальный комментарий Обзоры Газета ВИП Приморский выпуск Семинары и тренинги Главная книга Интервью на заданную тему




Как совместить желаемую перепланировку с законной?
Н. Гвоздовская,
генеральный  директор ООО «Приморский экспертно-правовой центр»
.
Желание сделать свое жилье более просторным и комфортным вполне понятно. Тем более, что большинство из нас живет в стандартных многоэтажках, спланированных еще в середине прошлого века. Однако необходимо учитывать, что прежде чем ломать стены или менять местами комнату и кухню, нужно получить разрешение на перепланировку или переустройство. За разъяснениями на вопросы о том, какие документы и в какие органы государственной власти нужно подавать, чтобы получить разрешение на перепланировку, мы вновь обратились к эксперту, генеральному директору ООО «Приморский экспертно-правовой центр», Наталье Анатольевне ГВОЗДОВСКОЙ.
 
- Ранее, в номере «ВИП» N 03 (377) февраль 2018 г., был опубликован ответ о перечне документов, необходимых для согласования перепланировки. В частности, был указан такой документ как Письменное заключение о соответствии квартиры строительным и санитарно-гигиеническим нормам и о том, что проведенная перепланировка допустима и безопасна. Какая организация выдает данное заключение? Как его получить?
 
- Указанное Письменное заключение выдают организации, являющиеся членами соответствующих саморегулируемых организаций (СРО), дающих право на выполнение работ по обследованию зданий и сооружений.
Данные Письменные заключения выдает, например, наша организация. Для этого необходимо обратиться в организацию и заключить договор, при этом обязательным документом является Технический паспорт квартиры, отображающий ее состояние до перепланировки. Затем специалисты проведут обследование квартиры и по его результатам подготовят заключение.
 
- Квартира предоставлена по социальному найму. Хочу изменить планировку. Убрать встроенный шкаф из прихожей. Нужно ли согласовывать проект с наймодателем (администрацией города)?
 
- Для проведения перепланировки в квартире, предоставленной по договору социального найма, необходимо получить согласие наймодателя на перепланировку. Также обращаем Ваше внимание, что в данном случае дополнительно требуется согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе - временно отсутствующих), занимающих жилое помещение по договору социального найма.
 
- Чем отличатся «перепланировка» от «переустройства»?
 
- Понятие «перепланировка» и «переустройство» жилого помещения установлены частями 1 и 2 статьи 25 Жилищного кодекса РФ.
Согласно ч.1 ст.25 Жилищного кодекса РФ, переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Примером переустройства является: устройство новых и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, устройство объединенных санузлов взамен туалета и ванной комнаты, изменением местоположения санитарно-технических приборов (унитазов, ванных, моек, раковин) в помещениях квартир.
А перепланировка жилого помещения, согласно ч.2 ст.25 Жилищного кодекса РФ, представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Примером перепланировки является: перенос и разборка перегородок, устройство новых и закладка существующих дверных проемов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений (коридоров, кладовых), изменение местоположения помещений.
Таким образом, работы в жилом помещении, связанные с изменением местоположения перегородок, дверных проемов и составом помещений, то есть связанные с изменением объемно-планировочного решения квартиры, являются перепланировкой, а работы, связанные с изменением инженерных коммуникаций и оборудования, относятся к переустройству. Как правило, работы по перепланировке и переустройству взаимосвязаны друг с другом.
 
- А что делать в том случае, если хочется установить еще одни двери на лестничной клетке, организовав таким образом, небольшой тамбур перед квартирой?
 
- Лестничная клетка в соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса РФ входит в состав общего имущества в многоквартирном доме, которое принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений дома. 
Организация тамбура перед квартирой за счет части лестничной клетки влечет за собой уменьшение размера общего имущества в жилом доме за счет присоединения к квартире части общего имущества дома (в данном случае будет иметь место уменьшение площади лестничной клетки за счет обустройства тамбура и фактического присоединения его к квартире).
В связи с чем, согласно части 3 статьи 36 и части 2 статьи 40 Жилищного кодекса РФ, для обустройства тамбура на лестничной клетке перед входом в квартиру требуется согласие всех (без исключения) собственников помещений в многоквартирном доме.
 
- Когда квартира находится в собственности, не означает ли это, что ее хозяин вправе производить любую перепланировку внутри квартиры без согласия соседей?
 
- Когда квартира находится в собственности, это означает, что ее собственник вправе производить любые работы по перепланировке и (или) переустройству внутри квартиры, не нарушающие обязательные строительные, противопожарные и санитарные нормы и не ухудшающие условия эксплуатации и проживания граждан дома, с соблюдением порядка, предусмотренного Жилищным кодексом РФ, без согласия соседей.
 
- Задумал переустройство своей квартиры. Каков дальнейший план действий?
 
- Для проведения переустройства квартиры собственник должен получить Решение о согласовании переустройства. Для этого необходимо обратиться в орган местного самоуправления, осуществляющий согласование, по месту нахождения квартиры, либо через Многофункциональный центр (МФЦ), предоставив при этом оформленный в установленном порядке Проект переустройства и иные документы, перечисленные в части 2 статьи 26 Жилищного кодекса РФ.
Органом местного самоуправления, осуществляющим согласование переустройства на территории города Владивостока, является администрация города Владивостока в лице управления содержания жилищного фонда администрации города Владивостока.
Решение о согласовании переустройства и (или) перепланировки является юридическим основанием проведения переустройства квартиры. После его получения собственник в установленный срок в строгом соответствии с Проектом проводит переустройство квартиры, по окончанию работ квартира предъявляется приемочной комиссии.
Завершение переустройства квартиры подтверждается Актом приемочной комиссии, который должен быть направлен органом, осуществившим согласование переустройства, в орган регистрации прав (ст. 28 Жилищного кодекса РФ).
 
- Какая ответственность предусматривается законодательством за самовольную перепланировку?
 
- Самовольная перепланировка жилых помещений влечет за собой наложение штрафа в размере, предусмотренном статьей 7.21 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (КоАП РФ), а именно: наложение штрафа в размере от 2000 руб. до 2500 руб.
При этом статья 29 Жилищного кодекса РФ возлагает обязанность на собственника или нанимателя привести самовольно перепланированное жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, установленным органом, осуществляющим согласование перепланировок.
В случае, если жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние (состояние квартиры до самовольной перепланировки), то на основании решения суда может грозить ответственность вплоть до продажи жилого помещения с публичных торгов (в случае если квартира находится в собственности), а в отношении нанимателей – расторжение договора социального найма.
 
- Дорого ли обойдутся работы по переустройству?
 
- На этот вопрос ответить обобщенно очень сложно, так как стоимость работ зависит от объема работ по переустройству, и разброс цен при этом очень высок. Например, стоимость разработки Проектов перепланировки и (или) переустройства жилого помещения начинается от 15 000 рублей и выше в зависимости от сложности проекта.
 
- Что категорически нельзя делать при перепланировке жилого помещения?
 
- При перепланировке жилого помещения категорически нельзя делать работы, которые нарушают обязательные строительные, противопожарные и санитарные нормы, в результате выполнения которых жилое помещение может быть отнесено к категории непригодных для проживания.
Не допускается выполнять перепланировку и (или) переустройство жилого помещения, которые ведут к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций дома, нарушению в работе инженерных систем, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, а также ухудшающие условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры (п.1.7.2, п.1.7.3 «Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда», утвержденных Постановлением Госстроя от 27 сентября 2003 года N 170).
При перепланировке и (или) переустройстве жилых помещений категорически нельзя, например: размещать над жилыми комнатами и кухнями нижерасположенных квартир туалеты и ванные комнаты (санузлы), а также размещать над жилыми комнатами нижерасположенных квартир кухни; каким-либо образом затрагивать вентиляционные каналы и общедомовые инженерные коммуникации, проходящие через квартиру (например, выносить отопительные приборы на лоджии или балконы, устанавливать на них дополнительные отключающие или регулирующие устройства, устраивать «теплые полы» от общедомовой системы отопления, демонтировать вентиляционные каналы (или их части)); выполнять работы, увеличивающие нагрузки, на несущие конструкции до недопустимых значений, и т.д.
Также при перепланировке категорически нельзя выполнять работы, которые относятся к реконструкции. Например: пристраивать новые или расширять существующие балконы, объединять жилые комнаты с балконами или лоджиями, присоединять к квартире места общего пользования (например, обустраивать тамбуры в границах лестничных клеток и общих коридоров) и т.д.
Перечень данных работ очень велик, определить, что точно категорически нельзя делать в процессе перепланировки и (или) переустройства жилого помещения в конкретной квартире могут помочь только квалифицированные специалисты.
 
- Какие типичные ошибки, допускают собственники при перепланировке?
 
- Соответственно, типичными ошибками, которые допускают собственники при перепланировке и (или) переустройстве квартир, являются работы, которые выполнять категорически нельзя, перечисленные выше.
 
Подготовил С. СЕМЕРИКОВ.
Фото предоставлено Н. ГВОЗДОВСКОЙ.
 
Впервые опубликовано в газете «Ваш информационный партнер» № 06 (380) апрель 2018 г.
 
Дата публикации: 02.04.2018 г.
16.04.2018