(423) 24-25-600 Пн-Пт, с 09.00 до 18.00

Видео-конференции Видео-семинары Видео-бератор Консультант Территория права Актуальный комментарий Обзоры Газета ВИП Приморский выпуск Семинары и тренинги Главная книга Интервью на заданную тему




      Мы в соцсетях:
ЖКХ: что делать, если из крана течет грязная вода?
В. ВЕЛИЧКО, генеральный директор юридической компании «ЖКС-Приморье».
Сфера жилищно-коммунального хозяйства уже долгое время – одна из самых обсуждаемых тем у наших граждан и СМИ. Это и понятно. Здесь всегда возникает больше вопросов, чем ответов. Разумеется, в идеале любые вопросы по ЖКХ должны оперативно решаться районными Управляющими компаниями, ТСЖ или ЖСК. Но это только в идеале. Не редко бывают ситуации, когда вопросы по ЖКХ приходится решать самостоятельно.
Куда и к кому обращаться со своими проблемами? Как защитить свои права потребителя? На этот и другие вопросы корреспонденты газеты «ВИП» и ТВ-программы «Консультант: территория права» попросили ответить генерального директора юридической компании в сфере ЖКХ «ЖКС-Приморье» Вячеслава Владимировича ВЕЛИЧКО.
 
- Вячеслав Владимирович, допускается отключение теплоснабжения в многоквартирных домах отдельными жильцами (собственниками приватизированных квартир) в связи переходом на автономное отопление только своей квартиры?
 
- Начну с того, что Федеральный закон «О теплоснабжении» вступивший в силу в 2011 году, прямо указывает, что переход на индивидуальные приборы отопления в многоквартирных домах запрещен.
Кроме того, в Постановлении Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» говорится о том, что перепланировка, касающаяся инженерных внутридомовых систем, допускается только с разрешения муниципальных органов власти. Иначе говоря, даже если теоретически гражданин пожелает перейти на автономное отопление квартиры из альтернативных источников тепла, то ему необходимо будет пройти процедуру согласования в органах местного самоуправления. Указанные органы собирают межведомственную комиссию, которая решает: разрешить или не разрешить соответственно перепланировку или реконструкцию инженерных систем.
Тут надо понимать, что система отопления внутри многоквартирного дома, зависит от многих факторов. Например, один из жильцов захотел перейти на автономное теплоснабжение и отрезал у себя в квартире батареи. Однако на самом деле система отопления многоквартирного дома устроена таким образом, что каждая квартира получает 75% тепла от смежных с нею квартир. Поэтому тот, кто решил отапливаться автономно, в действительности, будет получать большую часть тепла от соседей.
Но это только одна сторона проблемы. Надо помнить еще вот о чем. Согласно нормативам, температура теплоносителя, когда он доходит до первого обогревательного прибора, то есть до первой батареи первого этажа, составляет 90 градусов. Соответственно с увеличением этажности, теплопотери носителя растут, и на последний этаж доходит меньшая температура, чем была вначале. Чтобы многоквартирный дом обогревался равномерно, необходимо на каждом этаже дополнительно добавлять блок-секцию на каждую батарею.
Если же на одном из этажей нагревательные элементы будут вообще отсутствовать, то в системе рассчитанной на коллективный обогрев, произойдет разрегулировка. Жильцы, живущие этажом ниже, получат тепло в достаточном объеме, а вот соседям сверху придется открывать окна, чтобы обеспечить нормальную температуру. В тоже время в смежных с «альтернативщиком» квартирах, напротив станет холоднее. Таким образом и происходит разрегулировка всей системы отопления многоквартирного дома
Кроме того, не стоит забывать и о том, кто же будет оплачивать отопление мест общего пользования в многоквартирном доме. Ведь подъезды многоквартирных домов должны отапливаться. И эта плата включается в счет за отопление. По этим причинам переход на индивидуальные приборы отопления в многоквартирных домах невозможен.
 
- У жильца многоквартирного дома из крана идет грязная вода. Ее нельзя использовать даже для бытовых нужд. Каким образом можно зафиксировать этот факт и сделать перерасчет по оплате за воду?
 
- В данном случае, необходимо выяснить, кто вам выставляет счета за ту или иную коммунальную услугу, в данном случае за холодную воду. Затем подать в соответствующую организацию претензию. Сделать это можно как устно - в этом случае телефонный звонок будет зафиксирован, так и письменно, что, конечно же, предпочтительней. Если исполнитель никаких действий не предпринимает, необходимо написать заявление с требованием создать комиссию. В ее состав войдут представители как обслуживающей, так и ресурсоснабжающей организаций.

- В состав такой комиссии, обязательно должны входить представители и обслуживающей и ресурсоснабжающей компаний? Или достаточно присутствие сотрудников управляющей компании?
 
- Сразу уточним - для чего создается комиссия? Это делается с целью, чтобы определить: кто именно оказывает некачественную услугу, по чьей вине из крана потребителя течет грязная вода? Если контрольный забор воды покажет, например, что на входе в дом, вода чистая, то виновником того, что из крана бежит ржавая вода, является управляющая компания. В этом случае и перерасчет делается за счет управляющей компании. Управляющая компания обязана выявить причину, устранить все недостатки и сделать все, чтобы из крана потребителя текла питьевая, чистая вода.
Если же вода несоответствующего качества поступает в дом из общегородских сетей, то перерасчет должны будут сделать ресурсники.
 
- Итак, установлено, что услуга оказана некачественно. В этом случае, какой именно документ будет являться основанием для перерасчета оплаты за некачественную услугу?
 
- Основанием для перерасчета будет являться акт о некачественном предоставлении услуги потребителю, составленный в присутствии работников управляющей компании и сотрудников ресурсоснабжающей организации. Именно этот документ станет основным доказательством в пользу собственника, если ему придется добиваться перерасчета в суде.
 
- Управляющая компания фактически не убирает придомовую территорию, не чистит снег. Ситуация весьма типичная и многие наши читатели спрашивают: как зафиксировать данный факт и привлечь управляющую компанию к ответственности?
 
- Любая управляющая компания, оказывает услуги согласно договору управления с собственниками. В нем должны быть прописаны все виды услуг, которые Управляющая компания обязалась оказывать собственникам.
Так же можно обратиться к Постановлению Правительства от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения…». В указанном документе четко прописано, какие работы по содержанию и текущему ремонту многоквартирных домов и придомовых территорий обязаны выполнять управляющие компании.
Если же управляющая компания не выполняет условия заключенного договора, то собственники, зафиксировав нарушения правил содержания общего имущества, вправе обратится с жалобой как в территориальный орган Роспотребнадзора, так и в государственную жилищную инспекцию. В случае подтверждения таких фактов в соответствии с Кодексом Российской Федерации об административных правонарушениях управляющая компания или обслуживающая организация могут быть привлечены к административной ответственности по ст. 7.22. Эта статья предусматривает штрафные санкции: на должностных лиц в размере от четырех тысяч до пяти тысяч рублей, на юридических лиц - от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей.
 
- Если нарушения со стороны управляющей компании достаточно серьезные, то могут ли собственники расторгнуть с ней договор на обслуживание?
 
- Согласно положений Жилищного кодекса РФ, в случае если управляющая компания систематически нарушает условия договора на обслуживание дома, то договор с ней может быть расторгнут Собственники квартир могут это сделать в любое время на общем собрании. И при этом выбрать другую обслуживающую организацию либо сменить способ управления. Например, организовать ТСЖ.
 
- Каким образом рассчитывается плата на общедомовые нужды – содержание общедомовых помещений и свет в подъездах?
 
- Размер оплаты за общедомовые нужды рассчитывается по формуле, приведенной в Приложении № 2 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 № 307. При расчете снимаются показатели общедомового и индивидуальных счетчиков потребителей. Получившаяся разница показаний этих приборов учета берется в основу расчета платежей на общедомовые нужды.
 
- Многие потребители жалуются, что расходы на общедомовые нужды порой превышают расходы на индивидуальное потребление. С чем это может быть связано? Каким образом жильцы могут избежать подобных переплат?
 
- Как показывает опыт, расходы на общедомовые нужды не должны превышать 15-20% от значений индивидуального потребления.
Когда такие расходы превышают индивидуальный показатель более чем на 20%, то потребителю стоит насторожиться. Например, если речь идет об электричестве, то чаще всего имеются факты незаконного подключения к электросетям. Скажем, кто-то из собственников подключил электроприборы непосредственно в общую сеть. Разумеется в этом случае все потери электроэнергии будут расписаны на внутридомовые расходы. Если мы говорим о тепле, то причиной повышенных расходов чаще всего является утечка. Это плохо заизолированные трубы, открытые подвалы, неутепленные стены, и так далее. Жильцы по сути дела отапливают улицу, а расходы, как и в случае с электричеством, распределяются на всех жильцов.
В этом случае собственникам необходимо поручить своей Управляющей компании провести работу по выявлению и устранению незаконных подключений, а так же разработать план работ по повышению энергоэффективности дома.
 
- Если собственник считает, что расходы на общедомовые нужды начисляется неверно, то каким образом можно проверить правильность начисления этих платежей?
 
- Предположим, у вас есть показания своего счетчика и есть данные общедомового прибора. В этом случае необходимо подставить полученные данные в специальную формулу, предварительно взяв коэффициенты из нормативных документов. Если же вам подобные расчеты произвести сложно, тогда лучше обратится к специалисту - в управляющую компанию, либо в ресурсоснабжающую организацию.
Следует помнить, что, будучи собственником, вы заключили договор с обслуживающей компанией, которая в свою очередь представляет ваши интересы перед ресурсоснабжающей организацией. Поэтому будет достаточно, если вы обратитесь именно в вашу управляющую компанию с соответствующим заявлением, на основании которого вам будут сделаны все необходимые расчеты и даны разъяснения, на каком основании начислена именно эта сумма денег.
 
- Правомерно ли заочное голосование об организации ТСЖ и выборе председателя при поквартирном обходе, не всех собственников квартир, а только 51 % собственников?
 
- Собственники, согласно положений Жилищного кодекса РФ, имеют право выбрать один из трех способов управления многоквартирным домом. В данном случае формой управления выбирается ТСЖ. Для этого необходимо провести голосование, в котором должно принять участие 51% из числа собственников многоквартирного дома.
Хочу заметить, что совсем недавно в Жилищный кодекс РФ были внесены поправки, согласно которым при выборе формы управления собственникам необходимо провести собрание в форме общего присутствия. Согласно принятым поправкам, если на общем собрании не наберется достаточный кворум, то в дальнейшем собрание будет проходить в форме заочного голосования.
Поэтому отвечая на ваш вопрос о правомерности заочного голосования отмечу, если жители выбирая способ управления домом, провели предварительно собрания в форме общего присутствия жильцов, то последующее заочное голосование будет законным.
 
- Хотелось затронуть еще одну актуальную тему. Некоторые Управляющие компании, не могут цивилизованно разделить зону ответственности, в результате нередки случаи, когда один и тот же многоквартирный дом, числятся за двумя, а иногда и более управляющими компаниями. Разумеется, все они, исправно выставляют счета на оказание услуг. Что делать в этом случае собственнику? Как с одной стороны не попасться на удочку мошенникам, а с другой, не перейти в разряд злостных неплательщиков?
 
- В первую очередь необходимо обратится в ту обслуживающую организацию, которая присылает квитанции кажущиеся вам сомнительными и задать вопрос, на каком основании выставляются эти счета? Следует знать, что полномочия обслуживающей организации подтверждаются протоколом общего собрания собственников квартир. Это значит, что как собственник вы имеете полное право потребовать такой протокол вместе с бюллетенем голосования собственников. Имея на руках такой бюллетень, можно пройтись по соседям и удостоверится, действительно люди ставили свои подписи под этим документом, является ли документ подлинным.
Есть и другой вариант. Можно просто поинтересоваться у работников (а это дворники, лифтеры), которые ежедневно обсуживающих ваш дом, в какой компании они работают и получают зарплату? На основании полученных ответов можно сделать вывод о том, кто в действительности оказывает нам услугу за которую мы платим.
 
- К сожалению, не все могут провести самостоятельное расследование, чтобы выяснить, какая управляющая организация является недобросовестной. Существует ли официальный путь решения этой проблемы?
 
- Если все вышеперечисленные способы проверки подлинности обсуживающей организации не увенчались успехом, нужно пойти официальным путем. Необходимо обратится в органы местного самоуправления, а именно в управления жилфонда городских территорий.
Дело в том, что согласно законодательству при смене управляющей компании, новая обслуживающая организация обязана уведомить органы местного самоуправления, о том что она взяла на обслуживание определенный дом. Органы местного самоуправления в свою очередь требуют протоколы собрания собственников и бюллетени голосования для проверки легитимности новой УК. Соответственно делается заключение: законно ли та или иная компания зашла на рынок.
Есть еще один путь решения данной проблемы - обратиться в местное отделение государственной жилищной инспекции. Согласно статьи 20 Жилищного кодекса РФ инспекция уполномочена проверять, действительно ли в многоквартирном доме было проведено с собственниками собрание, и законно ли действует та или иная управляющая компания.
Исходя из результатов подобной проверки делаются окончательные выводы: законно или нет вам выставляют счета на коммунальные услуги.
 
Беседовали
С. СЕМЕРИКОВ,
Д. ХОМИЧ,
фото ТВ-программы «Консультант: территория права».
 
Впервые опубликовано в газете «Ваш информационный партнер», № 07 (238), апрель 2012 г.

Дата публикации: 23.04.2012 г.

 

03.05.2012