(423) 24-25-600 Пн-Пт, с 09.00 до 18.00

Видео-конференции Видео-семинары Видео-бератор Консультант Территория права Актуальный комментарий Обзоры Газета ВИП Приморский выпуск Семинары и тренинги Главная книга Интервью на заданную тему




      Мы в соцсетях:
Что изменилось в сфере ЖКХ за последние годы?
С. ФИЛИМОНОВ.
На сегодняшний день проблема состояния и развития ЖКХ является одной из наиболее острых в нашей стране. Это подтверждают и опросы общественного мнения. Если раньше на первом месте в числе вопросов социальной напряженности стояли зарплаты, пенсии и лекарства, то сейчас все это отходит на второй план, и на первое место выходят вопросы сферы жилищно-коммунального хозяйства.
Государство пытается как-то решить эту насущную проблему. Именно поэтому не так давно был принят закон об энергосбережении и вступили в силу новые Правила предоставления коммунальных услуг. А сейчас в Госдуме рассматривается законопроект о введении обязательного платежа для жителей по капитальному ремонту многоквартирных домов…
Разобраться в нововведениях в законодательстве в сфере ЖКХ, а также ответить на наиболее типичные вопросы читателей и телезрителей корреспонденты газеты «ВИП» и ТВ-программы «Консультант: территория права» попросили заведующего кафедрой «Правовое регулирование строительства и ЖКК» Государственной академии строительства и ЖКХ, автора одного из самых известных Комментариев к Жилищному кодексу Сергея Леонидовича ФИЛИМОНОВА.

- За последнее время в законодательство в сфере ЖКХ значительно изменилось. Одно из последних нововведений – принятие новых Правил предоставления коммунальных услуг. С чем связаны такие масштабные изменения?
 
- Если сравнить предыдущее законодательство и сегодняшнее, то мы увидим, что государство пытается убрать те «прорехи», которые приводили к банкротству коммунальных предприятий и управляющих компаний. Что касается структуры платежей, то и здесь ничего не изменилось за исключением того, что произошло разбиение платежей за коммунальные услуги на два вида.
Если мы говорим о самом механизме расчета стоимости коммунальных услуг, то ранее оно формировалось по двум составляющим: это стоимость единицы ресурса (тарифы), которые утверждали регулирующие органы для организации коммунального комплекса в соответствии с Федеральным законом № 210-ФЗ <1> и объем потребляемых ресурсов. Самих расчетов было также два вида - это расчет за фактически потребляемые ресурсы и расчеты в отсутствии приборов учета.
Сегодня размер платы разделен на два вида платежа. Во-первых – это потребление общедомовое. И, во-вторых - потребление индивидуальное, по приборам учета или по нормативам потребления. Причем чтобы не было злоупотреблений в части установления нормативов, последние переданы в ведение субъекта федерации, ранее этим занимались муниципалитеты. Поэтому для определенной категории граждан оплачивавших коммунальные услуги по заниженным тарифам произойдет увеличение стоимость оплаты, для остальных совокупный платеж не изменится.
Теперь что касается общедомовых приборов учета. Здесь измеряется, количество поступившей энергии на «фасаде здания», которую покупает весь дом. После вычитаются все показания внутренних приборов учета и с учетом образовавшейся «дельты» корректируются начисления. «Дельта» в свою очередь распределяется двумя способами: либо по количеству проживающих, либо по площади занимаемого помещения.
 
- Новые Правила предоставления коммунальных услуг изменили и порядок оплаты ЖКХ. Граждане интересуются, будут ли теперь производиться доначисления за услуги жилищно-коммунального хозяйства в конце года - так называемый «тринадцатый платеж»?
 
- Помнится, еще не так давно наши государственные деятели любили говорить по телевизору, что работники в сфере ЖКХ – это враги для населения. При этом приводили в качестве примера «тринадцатый платеж». Однако, все дело в том, что управляющие организации и коммунальные предприятия действовали-то как раз в рамках законодательства. А разрабатывали это самое законодательство, в котором был предусмотрен, в том числе и «тринадцатый платеж», те самые пафосные мужи, обличающие впоследствии «коммунальщиков» в СМИ.
Сегодня федеральные органы власти пришли к заключению, что старый метод платежей приводил к банкротству управляющих компаний и коммунальных предприятий. Поэтому было принято решение, что бы расчет платежей и их «расщепление» проводилось бы ежемесячно с учетом потерь внутридомовых мест общего пользования. И «тринадцатый платеж» был отменен.
 
- Собственники многоквартирных домов жалуются, что в домах, несмотря на проведение ремонтных работ, постоянно текут кровли. Почему, по мнению специалистов, подобные ситуации случаются с завидным постоянством? Ведь какие-то ремонтные работы все же в домах проводятся…
 
- Дело в том, что за многие годы из-за отсутствия четких ориентиров в организации содержания жилищного фонда, у нас накопилось очень много домов, которые требовали и требуют капитального ремонта. Ведь десятилетиями не вкладывалось фактически ничего в развитие жилого фонда.
В какой-то момент государство оказалось просто не в состоянии нести бремя расходов по содержанию жилым фондом. Поэтому было принято решение переместить это бремя на плечи собственников. Но на сегодняшний день этого перехода не произошло.
Загвоздка в том, что муниципалитеты по закону о приватизации должны понести колоссальные расходы, что бы привести жилые дома в надлежащее состояние. Денег у муниципалитетов на это просто нет. Население тем более не сможет потянуть расходы на содержание жилья. Поэтому и возникают такие консолидированные механизмы, как Федеральный закон № 185-ФЗ <2>, который предусматривает консолидацию средств федерального уровня, субъекта федерации, муниципального образования и населения для ремонта многоквартирных домов.
 
- Получается, что аварийный ремонт «съедает» средства, предусмотренные на плановые работы по содержанию дома. А это в свою очередь вновь приводит к нештатным ситуациям. Как разорвать такой замкнутый круг?
 
- По моему мнению, прежде всего, необходимо оставить обветшание зданий, уйти на планово-предупредительный ремонт, который бы исключал появление неисправностей, носящих капитальный характер.
Наши специалисты постоянно спорили с руководителями Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства и убеждали, что просто вкладывать деньги в поддержание жилищного фонда, бессмысленно. Это своеобразный Бермудский треугольник – сколько туда не вкладывай, денег все равно не хватит. Я считаю, что в интересах государства создать технологический цикл планово-предупредительного ремонта жилых зданий. Ведь если сейчас не изменить ситуацию, то завтра большинство домов встанет в очередь на капитальный ремонт. И, разумеется, это все ляжет тяжким бременем на население. Именно поэтому необходимо организовать деятельность таким образом, чтобы уйти от аварийного обслуживания и перейти к планово-предупредительному ремонту.
Но давайте определимся, какой может быть ремонт? Если мы говорим о капитальном ремонте, то он должен носить выборочный характер. Если же у управляющих компаний не хватает средств, то есть технология, позволяющая производить временный ремонт, предохраняющий дома от протечек или замерзания. За счет этого появляется механизм капитализации средств, на плановый ремонт. Но вот если и в этом случае денег у управляющей организации не хватает, то необходимо искать инвесторов.

- Как показывает практика, ситуация с аварийным ремонтом очень актуальна для Приморского края. А как решается аналогичный вопрос в других регионах России?
 
- Есть очень хороший опыт в других городах, где население давно платит деньги на ремонт домов. Это Ленинградская область, Республика Татарстан.
Вот, например Ленинградская область - город Гатчина. У них 800 домов – это 1 300 000 кв. м. жилой площади. Население платит 5 рублей с одного кв. метра жилья, что дает управляющим компаниям 70 миллионов рублей в год. Умножаем эту сумму на пять - срок действия Федерального закона № 185-ФЗ <2>. Получается 390 миллионов рублей от населения, безо всякого участия федеральных органов, субъектов федерации, муниципалитета. Правда оговорюсь, муниципалитет все же здесь участвует, но только в части доли муниципальной собственности, так как наниматель жилого помещения не платит за капитальный ремонт.
Итак, получается, что на ремонт домов имеется 390 миллионов рублей, которые в конечном итоге оказались необременительными для населения. Более того, население совместно с управляющими компаниями участвует в принятии решений по проведению различных планово-профилактических работ. Причем некоторые работы УК проводит бесплатно, чтобы только закрыть вопрос по проблемным домам, оставив на повестке дня исключительно профилактику. В конечном итоге управляющим организациям при такой постановке дела проще, да и дешевле управлять подведомственной территорией.

- Еще одно новшество в сфере жилищно-коммунального хозяйства – обязанность управляющих компаний и ТСЖ раскрывать информацию о своей деятельности в Интернете. Какая именно информация должна быть в открытом доступе? И понесет какую-либо ответственность управляющая организация, если она не обнародовала сведения о своей деятельности?
 
- Не так были внесены изменения в Жилищный кодекс РФ, и сегодня управляющие компании и ТСЖ действительно обязаны раскрывать информацию о своей деятельности. Сам механизм раскрытия информации регламентирован постановлением Правительство России № 731 <3>.
Что предусматривается под раскрытием информации? В офисах, где осуществляется прием населения, должны быть размещены стенды с информацией о данной управляющей организации, в том числе о ее финансово-хозяйственной деятельности. Аналогичная информация должна быть размещена на сайте управляющей компании, либо муниципального образования. Кроме того, Минрегионом России создан сайт федерального уровня, на котором все управляющие компании обязаны предоставлять сведения в полном объеме, предусмотренным 731-м Постановлением Правительства РФ.
Следует отметить, что в административное законодательство внесены изменения, которые предусматривают санкции за непредставление сведений на Интернет-порталах. Санкции довольно жесткие, сумма штрафов может составлять 200 000 – 300 000 рублей, поэтому управляющие компании относятся к раскрытию информации о своей деятельности достаточно серьезно.
 
- Нововведения в законодательство в сфере ЖКХ действительно очень обширны. В связи с этим возникает вопрос. Насколько серьезно эти новшества повлияют на эффективность работы предприятий жилищно-коммунального хозяйства?
 
- Я работаю в системе ЖКХ с 1994 года. Принимал участие в разработке многих нормативных актов, в обучении и подготовке кадров, моделировании различных процессов. Поэтому, имея определенный опыт, возьму смелость предположить, что те меры, которые сегодня предпринимаются со стороны власти, кардинально не смогут оздоровить ситуацию в ЖКХ.
Все принимаемы меры носят временный характер. Кроме того, предлагаемые механизмы достаточно сложные, слишком затратные, к тому же предполагающие весьма не простые финансовые потоки.
Когда проходили обсуждения в Госдуме по поводу изменения в сфере ЖКХ, эксперты пришли к мнению, что прямые отношении более эффективны, нежели через управляющие компании. Потому что управляющая компания, какая бы она хорошая ни была, все равно в конечном итоге станет банкротом. Это происходит из-за того, что законодательство в этой сфере построено таким образом, что исполнить его очень сложно.
Другими словами для населения фактически ничего не меняется. Механизмы изменения структуры платежей и порядка внесения платы направлены в первую очередь на нормализацию отношений между хозяйствующими субъектами. Конечно какая-то, часть изменений сыграет положительную роль, но что-то останется не реализованным.
------------------------
<1> Федеральный закон от 30.12.2004 N 210-ФЗ «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса»;
<2> Федеральный закон от 21.07.2007 N 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства»;
<3> Постановление Правительства РФ от 23.09.2010 N 731 (ред. от 21.08.2012) «Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами».
 
К. ДЕВЯТКИН,
фото С. СЕМЕРИКОВА.
 
Впервые опубликовано в газете «Ваш информационный партнер», № 20 (250), октябрь 2012 г.
 
Дата публикации: 22.10.2012 г.
 
06.11.2012