ФНС России в письме от 18.08.2026 № СД-36-3/7091@ разъяснила порядок учета доходов и расходов застройщика при долевом строительстве для целей налога на прибыль. Авторы письма напомнили, что отношения по привлечению средств участников строительства регулирует Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Средства дольщиков, размещенные на счетах эскроу в соответствии с Законом № 214-ФЗ, для целей главы 25 НК признаются целевым финансированием. Их не включают в базу по налогу на прибыль на основании подп. 14 п. 1 ст. 251 НК, говорится в письме. При этом в расходы нельзя включить стоимость имущества, переданного в рамках такого финансирования, указали авторы письма со ссылкой на п. 17 ст. 270 НК.
Застройщик должен вести раздельный учет целевых поступлений и расходов, произведенных за их счет. Если такой учет не делать, средства будут облагаться налогом с даты их получения. В случае нецелевого использования средств, суммы включают во внереализационные доходы в соответствии с п. 14 ст. 250 НК.
Как отметили в ФНС, экономия застройщика определяется как разница между поступлениями по договорам участия в долевом строительстве и затратами на исполнение обязательств перед дольщиками. Расходы на создание объектов, не передаваемых участникам строительства, в таком расчете не учитываются. Само наличие этих объектов не формирует доход от безвозмездно полученного имущества, однако доходы от их дальнейшей реализации и расходы на создание учитываются в общем порядке.
Письмо ФНС России от 18.08.2026 N СД-36-3/7091@ «По вопросу учета в целях налога на прибыль организаций доходов (расходов) застройщика в рамках долевого строительства и определении им финансового результата».