И снова здравствуйте, наши уважаемые читатели-самостроители. Мы продолжаем серию публикаций, посвященных строительству частного дома с соблюдением законодательства.
Сегодня мы будем рассматривать стройку дома без «магазинного» проекта, когда проект будущего дома создается самостоятельно «от» и «до». В прошлый раз мы выяснили, какие разделы содержатся в покупном проекте, что именно учитывают проектировщики, когда создают эскиз будущего строения, и тогда же мы выяснили, что, в принципе, проект дома можно создать самостоятельно, но с несколькими условиями.
Во-первых, вам все-таки придется на время погрузиться в тонкости архитектурного дела, чтобы понять, как обустраивать в своем будущем доме инженерные системы: какое отопление подойдет под ваши нужды, какой тип водоснабжения вы сможете реализовать на своем участке, куда будет стекать вся использованная вода и так далее.
Во–вторых, простота сооружения. Если у вас нет архитектурного образования, и строительство не является вашим «коньком», вам не стоит замахиваться на трехэтажный замок с башенками. Не следует браться за реализацию слишком мудреных проектных решений. Богатая фантазия — это, безусловно, здорово, но без соответствующих навыков и образования сделать все правильно самому не удастся.
Лучше всего ограничиться простыми формами и двумя этажами, так проще будет увязать комнаты и коммуникации, выполнить разводку всех сетей, и получить в итоге функционирующие системы с оптимальным КПД. Недочеты и ошибки в проекте могут привести к большим проблемам: непригодности дома для проживания, деформации объекта и другим неприятностям, что, конечно же, сопровождается большими финансовыми затратами.
Кроме проектирования инженерных сетей, расположения окон и балкона в будущем вашем творении, выбора строительных материалов и технологии строительства, вам надо изучить СНИПы, СП (сводные правила) и нормативные акты вашего муниципалитета, которыми устанавливаются требования к расположению дома на участке, к отступам от заборов, других строений на участке, от дороги и от соседей. Если не соблюсти эти требования, возникнут трудности на этапе регистрации строения, вплоть до запрета постановки дома на учет.
Итак, давайте разбираться, с чего следует начать самостоятельное создание проекта дома?
Земля у вас хорошая?
А начать, советуют опытные специалисты, следует с инженерно-геологических изысканий. Да, это, конечно, не совсем подходит под «самостоятельно», но эту часть подготовки пропускать нельзя ни в коем случае. Если вам и удастся сэкономить, убрав из сметы геологию, как что-то малозначимое, то потом ошибки, которые будут допущены при проектировании из-за незнания особенностей своей земли, приведут к ого-ого каким неприятностям.
Геологические изыскания (инженерная геология) – это комплекс работ по изучению рельефа участка, анализу структуры и свойств грунта и определению условий строительства на земельном участке. Другими словами, геологические изыскания помогают понять, какая земля находится под будущим домом, и как она может повлиять на его надежность и срок службы.
И так уж повелось, что проведение геологических изысканий в малоэтажном строительстве часто считается ненужными расходами. Но это большое заблуждение. Если вам хочется быть уверенным в том, что дом простоит долго, проводить изыскания надо обязательно.
Рис.1 Разнообразие грунта
Для чего нужны геологические изыскания
Геология участка поможет избежать множества проблем с дальнейшим строительством и свести к минимуму риски дорогостоящих ремонтов или полного уничтожения постройки.
Исследование типа и состава грунта позволит выбрать оптимальный вариант фундамента именно для вашего дома на вашем же участке. А уж от фундамента будет зависеть целостность, надежность и срок службы всего здания. Если пренебречь этим исследованием, то через несколько лет однажды утром вы можете проснуться и увидеть, что ваш дом просел в одном углу, пошли трещины по стенам, по фундаменту, стены и полы перекосило. Или еще хуже: дом вообще взял и обрушился. И мы не пугаем, нет-нет. Это реальные случаи из реальной практики наших экспертов.
Рис.2 Последствия выбора неправильного фундамента.
Исследование уровня подземных вод необходимо для определения глубины заложения фундамента и коммуникаций. Кроме того, изучив подземные воды, специалисты скажут вам, можно ли строить дом с подвалом или цокольным этажом, и также помогут определить оптимальную систему дренажа и канализации на участке.
Исследование рельефа необходимо для принятия правильных технических решений при строительстве: возможно, потребуется укрепление склонов, обустройство насыпи.
И наконец, геологические изыскания непосредственно влияют на стоимость строительства дома. Опираясь на результаты отчета, можно выбрать оптимальный вариант строительства. Ведь если грунт достаточно плотный, подойдет ленточный фундамент. А вот если грунт глиняный, например, так просто не будет. Глина – это коварный тип грунта. Она относится к осадочным горным породам. В сухом состоянии эта почва рассыпается, а во влажном – становится пластичной. Потому выбор фундамента для глины и его строительство – непростая задача. Самый устойчивый и надежный — плитный фундамент, такой специалисты чаще всего рекомендуют, если на участке труднопредсказуемая глинистая почва. Но зачастую такой фундамент самый дорогой. Поэтому плиту выбирают при строительстве каменных домов. Однако если дом легкий и без подвала, то сравнительно дешевый фундамент на сваях, заглубленный ниже линии промерзания грунта, будет хорошим выбором.
Окнами на север и вплотную к забору?
Итак, геологию специалисты выполнили. Теперь вы все-все знаете о своей земле. Что дальше?
А дальше надо нарисовать ваш участок. На этом этапе надо не просто нарисовать домик и баньку, а расположить на бумаге все строения правильно, выбрав нужный масштаб, и конечно, с соблюдений необходимых норм.
Да, да. Даже уже имея землю в своей собственности, вы не можете просто построить, поставить, посадить все то, что вам хочется, там, где вам захочется. Все это делать можно только там, где разрешает закон. Да, и за вашим забором тоже. Да, мы понимаем. Но что поделать, придется соблюдать, чтобы ни у администрации, ни у соседей не возникло к вам вопросов.
Какие строительные регламенты существуют?
Правила указаны в нескольких нормативных документах. Главные ограничения — противопожарные, но есть еще санитарные требования, рекомендации по инсоляции, строительные нормы.
В настоящее время возведение строений ИЖС регламентируется сводом правил СП 30-102-99, а строительство на дачных участках – сводом правил СП 53.13330.2019.
От соседей подальше
Начнем с противопожарных правил. Пожарные нормы строительства домов регламентируются действующими СП, СНиП, постановлениями правительства и федеральными законами, включая:
СП 55.13330.2016 «Одноквартирные жилые дома»;
СП 1.13130.2020 «Эвакуационные пути и выходы»;
СП 2.13130.2020 «Обеспечение огнестойкости объектов защиты»;
СП 4.13130.2013. «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям»;
СП 30-102-99. «Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства»;
№ 123-ФЗ «Тех. регламент о требованиях пожарной безопасности».
Кстати, изучать своды правил, СНИПы и другие документы очень удобно с помощью системы «КонсультантПлюс». Благодаря грамотно расставленным гиперссылкам, вы всегда легко перейдете из одного документа в тот, на который ссылается первый, и обратно. Легко также пройти по цепочке документов, ничего не пропустив и не потеряв. Это очень удобно, особенно когда правил и норм много, не надо ничего выписать на листочке, или вечно копировать и вставлять, рискуя заблудиться и потерять из виду что-то действительно важное.
Из противопожарных норм следует, что между вашим домом, хозяйственными постройками, забором и домом соседа необходимо соблюдать определенный отступ.
Нельзя строить вплотную или слишком близко. Чтобы сделать правильную разметку фундамента и приступить к возведению дома, необходимо определить, сколько метров до дома соседа, и еще узнать, из чего сосед строил свой дом.
Исходя из этих данных, вы сможете рассчитать необходимое расстояние между вашим домом и домом соседа. Дистанция между жилыми зданиями на разных участках зависит от используемого материала. Объекты делятся на 3 класса:
1 класс – строительный камень, железобетон, кирпич, другие негорючие материалы;
2 класс – здания из негорючих материалов, но с деревянными перекрытиями;
3 класс – каркасные и деревянные дома.
Между домами 1 и 2 уровня огнестойкости должно быть от 6 метров.
Если хотя бы один из домов относится к 3 степени огнестойкости (металлический или бетонный каркас с защищенными от огня перекрытиями и стенами), тогда отступ между ними от 8 метров.
Если вы строите деревянный дом или такой построил сосед, расстояние между ними должно быть не менее 15 метров. Ведь такие дома очень пожароопасны.
И учитывайте, что все расчеты расстояний между объектами производятся исключительно по прямой. Если дома не стоят параллельно улице и напротив друг друга, тогда просвет между ними не имеет такого существенного значения.
Еще и от забора отступать? А где тогда строить?
Для многих людей, недавно ставших землевладельцами, становится настоящим открытием, что даже на собственной территории нельзя размещать строения там, где вздумается. Но это факт: расположение всех зданий и даже ограждающих конструкций регламентируется.
Санитарно-бытовые ограничения, в соответствии с пп. 6.7, 6.8 и 6.9 СП 53.13330.2019, касаются также и расстояний объектов от границы соседа.
Независимо от высоты забора, здания не должны стоять вплотную к нему.
Вот минимальные значения:
жилой дом — 3 м;
сарай для мелкого скота и птицы — 4 м;
другие хозяйственные постройки — 1 м;
Если кровля выступает менее 0,5 м, то расстояние измеряют по фундаменту. Если выступ более 0,5 м, то меряют по краю проекции на землю. То есть сделать навес и подвести его поближе к забору — нарушение. И помните, вода и снег с крыши вашего дома не должны сходить на территорию соседа.
Но и это еще не все. Соблюдать нормы отступа требуется не только от границ соседа, но и между строениями на собственном участке. Здесь будут действовать такие ограничения:
от дома до бани 5-8 м;
от дома до курятника или туалета 15 м;
от дома до колодца 8-10 м.
Как определить границы участка точно
Процедура определения границ называется выносом в натуру границ участка. Выполняют такие работы геодезисты, в их распоряжении для этого есть профессиональное оборудование.
А солнце светит всем одинаково?
Отдельные санитарные требования выдвигаются к величине попадания солнечных лучей, то есть инсоляции.
В санитарных правилах и нормах СанПиН 2.1.3684-21 прописано, что инсоляция и солнцезащита жилых помещений и территорий жилой застройки должны соответствовать гигиеническим нормативам.
Гигиенические нормативы утверждены СанПиН 1.2.3685-21 «Гигиенические нормативы и требования к обеспечению безопасности и (или) безвредности для человека факторов среды обитания».
Самое главное в указанных нормативах для нас—постройки и деревья не должны затенять соседний участок.
Близко к забору не должно быть высоких растений и деревьев. Можно сажать лишь ягоды, овощи, травы и цветы. Так, для выращивания кустарников рекомендуется отступ в 1 метр, деревьев – 2 метра, крупных высоких деревьев – 4 метра.
А заборчик не простой…
Данный раздел не для всех будущих домовладельцев, а для тех, чьи будущие дома находятся в СНТ.
Так как такие участки предназначены в первую очередь для ведения садоводства, выращивания различных культур, овощей и фруктов, здесь огромное значение имеет доступ к свежему воздуху и солнечному свету. Именно поэтому к владельцам таких участков, которые задумались о заборе, предъявляется ряд требований.
Требования расписаны в СП 53.13330.2019. «Свод правил. Планировка и застройка территории ведения гражданами садоводства. Здания и сооружения (СНиП 30-02-97* Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан, здания и сооружения)».
Что важно учитывать при установке ограждения по меже заборов между соседями:
В первую очередь, светопроницаемость. Установленный между участками забор должен быть проницаем для света и воздуха, чтобы не затенять территорию соседей и не препятствовать выращиванию растений. По периметру садовых земельных участков рекомендуется устраивать сетчатое ограждение высотой 1,2 – 1,8 м. Допускается устройство визуально проницаемых ограждений других типов или отсутствие ограждения.
То есть, по меже желательно устанавливать решётчатые или сетчатые ограждения — из штакетника, ковки или сетки-рабицы.
Но при этом ведь можно договориться с соседями и построить что угодно. Соседи могут не возражать против сплошного забора из профнастила высотой около двух метров, но нужно получить письменное разрешение и от них, и от правления товарищества.
Некоторые ограничения и требования могут быть введены законом на местном уровне, органами самоуправления или администрацией садово-огородного товарищества. Всё это лучше изучить заранее, чтобы потом не возникло неприятных ситуаций.
Если же отношения с соседями не сложились, и отгородиться все же очень хочется, можно сделать так: построить межевую ограду, которая соответствует нормативно-правовым документам, отступить от этой ограды минимум 1 м в свою сторону. И уже на собственной территории возвести забор требуемой высоты.
Да, этот метод весьма радикальный, и, что не менее важно, затратный, плюс он уменьшит полезную площадь вашего участка, но иногда такой ход является единственно возможным способом избежать конфликта с соседями.
Забор и ИЖС
В плане ИЖС законы куда менее суровы: можно строить практически что угодно по высоте и непрозрачности. Здесь между соседями по меже разрешается возводить даже сплошной забор из профнастила, который не рекомендуется к установке между дачными участками.
Но всё же лучше учитывать, что забор не должен перекрывать вид из соседского окна, он не должен препятствовать нормальному проветриванию и не должен перекрывать доступ к солнечному свету.
Если однажды утром ваш сосед обнаружит, что за ночь вы построили сплошное кирпичное ограждение, чтобы от всех огородиться, а его окно теперь выходит на глухую стену, то сосед вправе обратиться в суд, и суд с высокой долей вероятности встанет на его сторону.
Соседи! Давайте жить дружно!
Всегда лучше мирно договариваться с соседями. Добрососедские отношения упрощают жизнь, тогда как ссоры могут сильно её усложнить. Практически всегда о желанной конфигурации забора можно договориться, даже если речь идёт о дачной территории.
Придерживаться рекомендаций санитарного и противопожарного характера относительно заборов и объектов на соседних участках необходимо обязательно!
Почему? Все просто – чтобы избежать и ссор, и штрафов.
Нарушение требований может привести к судебному разбирательству, или, возможно, снос или перенос объекта. Одним словом, нормы границ строительства важно соблюдать.
Поэтому лучше заранее все обсудить с соседями и закрепить ваши договоренности на бумаге. Это защитит обе стороны от недопонимания и взаимных обид.
Правда, с появлением нового соседа проблема возникнет вновь. Если ваши постройки расположены слишком близко к его сооружениям, в нарушение установленных требований, новый собственник может требовать их переноса, и будет в своем законном праве.
Ну что ж, наши самостроители, давайте подведем итог и выделим главное из нашего сегодняшнего материала.
Необходимо помнить следующее: перед тем, как ввязаться в стройку, следует тщательно подготовить проект дома, учитывая все установленные нормы и требования, которых, конечно не мало, но. Помните, все эти нормы были установлены не для того, чтобы «кошмарить» владельцев, а для защиты их собственности, здоровья и жизни. Ведь соблюдение требований пожарной безопасности с высокой гарантией позволит вам избежать повреждения и вашего, и соседского имущества. Соблюдение санитарных норм, требований инсоляции позволит и вам, и соседям наслаждаться солнечным светом и в доме, и на лужайке возле дома, и даже выращивать красивые цветы и клубнику с кулак.
Ну и, конечно же, соблюдение требований позволит избежать штрафов, судебных исков, потери времени и нервов.
Удачного создания проекта, будущие домовладельцы. Теперь вы знаете, как и что разместить правильно, а значит, вы еще на шаг ближе к своей мечте.
Желаем вам финансовой стабильности и успешной реализации всех намеченных планов в Новом году!
За помощь в подготовке материала благодарим специалистов ООО “Дальгеосервис”
П. Есипова
Зам. главного редактора ВИП
Фото: unsplash.com
