Время покупать дачу
В рамках рубрики «Вопрос – ответ» Росреестр публикует материалы, посвящённые разъяснению актуальных вопросов в сфере земли и недвижимости.
Весна – время покупать дачу. Но как сделать так, чтобы долгожданное приобретение не превратилось в проблему, а радостные ожидания – в разочарование? Специалисты Росреестра отвечают на ваши вопросы.
– Есть ли какие-то отличия между покупкой, скажем, городской квартиры и покупкой дачи?
– Покупка дачи отличается от приобретения городской квартиры тем, что в этом случае нужно учесть гораздо больше факторов. Покупателя должно интересовать не только состояние дачи и законность прав на нее продавца, но и назначение участка, наличие у него границ, отсутствие ограничений, и еще ряд нюансов.
– Какие документы необходимы для покупки земельного участка?
Единственным документом, подтверждающим права продавца на земельный участок, на сегодняшний день является выписка из ЕГРН. У некоторых владельцев дач до сих пор могут сохраниться свидетельства о собственности старого образца. Однако для проведения сделки нужно попросить их подготовить выписку из ЕГРН. Именно в ней содержится актуальная информация о том, кто является владельцем дачи.
– Что еще можно узнать из выписки из Единого государственного реестра недвижимости?
Наличие на участке обременений. Если на участок наложен арест из-за того, что у собственника есть долги, это также можно будет узнать из выписки из ЕГРН. Продавец мог получить в банке кредит под залог земли, тогда до полного погашения долга он не имеет права распоряжаться этой недвижимостью.
Назначение земли и ее разрешенное использование. В выписке содержится информация о том, какие объекты собственник имеет право разместить на участке. В предоставленном продавцом документе должно быть сказано, что участок предназначен для садоводства, индивидуального жилищного строительства (ИЖС) или ведения личного подсобного хозяйства. На участках с таким назначением разрешено построить жилой дом. На садовом участке может быть построен как жилой дом, так и садовый (предназначенный для временного проживания).
Есть ли у участка границы. Покупатель должен настаивать на том, чтобы к моменту продажи дачи было проведено межевание участка. Специалисты советуют приобретать только участки, границы которых определены. В этом случае можно быть уверенным, что площадь участка именно такая, как заявляет владелец, и границы дачи нигде не пересекаются с землей соседей.
Проверить, проводилось межевание или нет, можно, запросив выписку из ЕГРН, или, зная кадастровый номер земельного участка, найти его на публичной кадастровой карте Росреестра. Если границ у участка нет, на карте появится отметка «Без установленных границ».
Рекомендуется перед покупкой дачи пригласить для консультации кадастрового инженера, даже если межевание проведено. Это позволит убедиться, что границы участка, указанные в документах, соответствуют действительности.
Отсутствие ограничений на использование участка. Узнать, не попадает ли участок полностью или частично в зону с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ), также можно из выписки из ЕГРН. Поэтому специалисты обязательно советуют заказывать расширенную выписку из ЕГРН, в которой содержится эта информация.
Ограничения в использовании земельного участка зависят от вида зоны (приаэродромная территория, зоны подтопления, водоохранная зона, санитарно-защитная зона, придорожные полосы автомобильных дорог, охранная зона трубопроводов). К примеру, если участок входит в границы охранной зоны объектов электросетевого хозяйства, на нем запрещается строительство, капитальный ремонт, реконструкция или снос зданий без письменного согласия сетевых организаций.
Какие конкретные ограничения в использовании земельных участков накладывает нахождение участка в пределах определенной зоны, установлено нормативными правовыми актами для каждой зоны. Ограничения в использовании земельного участка сохраняются и после его продажи. Поэтому информацию о расположении земельного участка в границах зоны с особыми условиями использования в обязательном порядке нужно указывать в договоре купли-продажи земельного участка.
Кроме того, нужно проверить правоустанавливающие документы, которые есть у продавца.
– Какие документы являются правоустанавливающими?
Это документы, на основании которых собственнику принадлежат дом и земельный участок:
– договор купли-продажи,
– договор приватизации,
– свидетельство о праве на наследство,
– договор дарения.
Правоустанавливающие документы следует проверять на каждый объект отдельно. Однако надо понимать, что документы на участок не всегда будут совпадать с документами, которые у продавца есть на дом. Например, продавец мог купить земельный участок, в таком случае правоустанавливающим документом на землю является договор купли-продажи, а затем построить на нем дом, который он оформил в собственность в упрощенном порядке «по дачной амнистии». Тогда правоустанавливающим документом на дом будет декларация о строительстве. К моменту продажи дом должен быть уже оформлен в собственность.
– Как проводить проверку продавца?
– Во-первых, нужно удостовериться, что продавец — действительно тот, за кого себя выдает. Во-вторых, убедиться, что на момент продажи дачи у него нет финансовых проблем, которые могут привести к признанию сделки недействительной в дальнейшем.
– Где проверить документы продавца?
Проверить, действителен ли паспорт продавца, можно на сайте МВД.
Если собственника на сделке по доверенности представляет другое лицо, проверяется доверенность. Узнать, выдавалась доверенность или нет, действительна ли она на настоящий момент, можно в Единой информационной системе нотариата. Здесь в открытом доступе размещен сервис проверки доверенностей. Чтобы им воспользоваться, нужно знать дату получения доверенности, ее номер и имя нотариуса, который ее выдал.
Когда из правоустанавливающих документов мы видим, что продавец получил дачу в результате возмездной сделки (купил или получил по договору мены), мы выясняем, есть ли у него супруга. Если на момент приобретения земли он состоял в браке, для проведения сделки потребуется заверенное нотариусом согласие супруги на продажу дачи.
Как и при приобретении городской квартиры, при покупке дачи проводится проверка продавца на возможное банкротство. В случае если продавец будет признан банкротом, все сделки, совершенные им в течение трех предыдущих лет, могут быть признаны недействительными в дальнейшем. На момент продажи дачи продавец не должен значиться в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве среди тех, кто подал заявление о банкротстве.
Кроме того, следует проверить информацию о собственнике участка на сайте судебных приставов. У него не должно быть долгов, которые с него пытаются взыскать принудительно.
– Какие документы на постройки нужно проверить при покупке дачи?
На расположенные на участке строения заказывается отдельная выписка из ЕГРН. Из нее можно понять, какие объекты зарегистрированы на дачной земле. Это может быть жилой дом и нежилые строения (гараж, баня, хозяйственные постройки).
Если на садовом участке расположен жилой дом, в котором возможна прописка, в комплект документов, которые необходимо запросить у собственника для проведения сделки, входит домовая книга. Из нее можно узнать, кто прописан в доме.
Часто бывает, что домовая книга хранится не у самого собственника, а в администрации поселка. Тогда нужно получить из нее выписку. Из этого документа должно быть видно, что на момент продажи дома в нем не остается прописанных лиц. Если на участке стоит садовый дом, домовая книга для совершения сделки не нужна.
Дополнительно специалисты советуют запросить у продавца справки об отсутствии долгов за электроэнергию, членские взносы в СНТ или за вывоз мусора. Такую справку должен выдать председатель садового товарищества или сельсовет.
Далеко не всегда к моменту выхода на рынок у собственника есть весь необходимый пакет документов. Чаще всего их приходится собирать во время подготовки к сделке, это приводит к увеличению сроков.
Все перечисленное – это только общий комплект документов, которые нужно запросить у продавца, готовясь к покупке дачи. В зависимости от ситуации могут потребоваться еще дополнительные документы. Например, если из документов следует, что среди собственников дома есть несовершеннолетние дети, на продажу потребуется еще согласие органов опеки.
– Как проходит последний этап приобретения и передачи прав собственности на дачу?
Прежде всего, необходимо составит договор купли-продажи, который должен содержать и информацию о документах, подтверждающих право собственности, и информацию, которая позволит четко определить предмет сделки: кадастровый номер дома и участка, адрес, площадь, категория земли, вид разрешенного использования.
Нотариальное удостоверение не требуется, если дача не принадлежит нескольким собственникам в долях (на праве общей собственности), а также ограниченно дееспособным гражданам, не находится в ипотеке или долевой собственности.
После этого необходимо обратиться в Росреестр, где будет зарегистрирован переход права собственности от продавца к вам. Вы можете представить все документы самостоятельно, за исключением случаев, когда договор заверял нотариус — тогда он передает документы.
Итак, соберите все документы, подготовьте заявление, оплатите пошлину и обратитесь в Росреестр. Это можно сделать следующими способами:
– лично обратиться в Росреестр или МФЦ.
– направить через интернет, например, с помощью официального сайта Росреестра, в электронном виде с электронной подписью.
Не откладывайте поход в Росреестр, так как только после регистрации права собственности участок перейдет от продавца к вам по закону.
– В какие сроки производится регистрация?
– один рабочий день — при направлении документов нотариусом;
– три рабочих дня — на основании нотариальных сделок, в случае, когда заявитель сам подает документы в МФЦ;
– семь рабочих дней с даты приема документов — при направлении документов в Росреестр посредством сайта или портала;
– девять рабочих дней — при передаче документов через МФЦ.
Отсчет срока начинается с рабочего дня, следующего за днем приема документов.
————————————————————————————————————–
@ Возможно ли в рамках «гаражной амнистии» приобрести земельный участок под несколькими гаражами?
Федеральный закон от 05.04.2021 № 79-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» не устанавливает однократность предоставления земельного участка в собственность бесплатно для размещения гаража. При соблюдении условий, предусмотренных Законом о «гаражной амнистии», возможно оформление права собственности в упрощенном порядке на несколько гаражей и земельных участков под ними.
@ Для проведения сделки купли-продажи недвижимости есть необходимость в раскрытии ФИО заявителя как правообладателя (продавца) этого объекта недвижимости, чтобы покупатель удостоверился в том, что предмет сделки в действительности находится в собственности заявителя. Каким способом можно обратиться с заявлением о раскрытии сведений о персональных данных? Что понимается под персональными данными в выписке из Единого государственного реестра недвижимости?
01.03.2023 вступил в законную силу Федеральный закон от 14.07.2022 № 266-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О персональных данных», отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившей силу части четырнадцатой статьи 30 Федерального закона «О банках и банковской деятельности».
При представлении физическим лицом, за которым в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрировано право, ограничение права или обременение объекта недвижимости, его законным представителем либо его представителем, действующим на основании нотариально удостоверенной доверенности, заявления о возможности предоставления третьим лицам персональных данных соответственно правообладателя объекта недвижимости или лица, в пользу которого зарегистрированы ограничения права или обременения объекта недвижимости, содержащихся в ЕГРН, запись об этом вносится в ЕГРН в срок не более трех рабочих дней с момента поступления указанного заявления.
К персональным данным, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости и подлежащим предоставлению в порядке, предусмотренном настоящей частью, относятся сведения о фамилии, имени, отчестве и о дате рождения физического лица, за которым в ЕГРН зарегистрировано право, ограничение права или обременение на соответствующий объект недвижимости. Действие записи, предусмотренной настоящей частью, может распространяться также на объекты недвижимости, права на которые, ограничения прав либо обременения которых будут зарегистрированы в пользу указанного лица после ее внесения в Единый государственный реестр недвижимости.
Для раскрытия персональных данных правообладателя объекта недвижимости можно обратиться в любой удобной форме, в том числе онлайн. Так собственник объекта недвижимости может обратиться в Росреестр и внести соответствующую запись в Единый государственный реестр недвижимости. Заявление о раскрытии сведений о персональных данных владельцев недвижимости могут быть поданы через многофункциональные центры предоставления государственных и муниципальных услуг или через Единый портал государственных услуг Российской Федерации, сайт Росреестра, Единый портал государственных услуг.
Управлением было отмечено, что персональные данные гражданина, независимо от наличия в Едином государственном реестре недвижимости записи о раскрытии персональных данных, также предоставляются в составе выписки из Единого государственного реестра недвижимости, в том числе нотариусу. Таким образом совершить сделку купли-продажи также можно через нотариуса.
@ Как избежать нарушения земельного законодательства и защитить свои права на пользование и владение земельным участком?
Чтобы избежать штрафов за нарушение требований земельного законодательства, всем землепользователям рекомендуется:
- Проверить наличие правоустанавливающих документов на земельный участок. Такими документами являются договоры купли-продажи, дарения, мены и иные документы, предусмотренные законодательством.
Если документов на участок нет или они утеряны, нужно восстановить их, оформить право на участок, зарегистрировав его в Росреестре.
- Проверить наличие регистрации права на земельный участок в Едином государственном реестре недвижимости.
- Использовать земельный участок в установленных границах, сведения о которых внесены в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).
Уточнить информацию о регистрации права и наличии сведений о местоположении границ земельного участка в ЕГРН можно в выписке из ЕГРН, заказать и получить которую можно с помощью электронных сервисов на сайте Росреестра, на портале Госуслуг, на сайте подведомственного ФГБУ «ФКП Росреестра», а также в МФЦ.
- Убедиться, что фактически используемая площадь не превышает площади, указанной в правоустанавливающем документе.
- Осуществлять на участке деятельность в соответствии с установленным для земельного участка целевым назначением и видом разрешенного использования. Информация о виде разрешенного использования и целевом назначении земельного участка указана в выписке из ЕГРН.
@ Какие ограничения на создание долей в праве общей собственности на жилое помещение существуют?
Такие ограничения регламентированы «Жилищным кодексом Российской Федерации» от 29.12.2004 № 188-ФЗ. Согласно поправкам в Жилищный кодекс Российской Федерации, которые вступили в силу с 01.09.2022 года, не допускается заключение договора купли-продажи, влекущего возникновение (разделение) долей в праве общей собственности на жилое помещение, в результате которого площадь жилого помещения, приходящаяся на долю каждого из сособственников и определяемая пропорционально размеру доли каждого из них, составит менее 6 кв. м общей площади жилого помещения на каждого сособственника (ч. 1.1 ст. 30 ЖК РФ).
Сделки, заключенные с нарушением этого правила, являются ничтожными.
Положения настоящей части не применяются при возникновении права общей долевой собственности на жилое помещение в силу закона, в том числе в результате наследования по любому из оснований, а также в случаях приватизации жилых помещений.
Исключением из данного правила также является распределение долей по соглашению, когда при приобретении объекта недвижимости использованы средства материнского капитала: лицо, получившее сертификат на материнский (семейный) капитал, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей, с определением размера долей по соглашению.
В данном случае правила ч. 1.1 ст. 30 ЖК РФ не применяются. Это закреплено в ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей».
@ Какие сделки с долями нужно удостоверять у нотариуса?
Законом о госрегистрации недвижимости определено обязательное нотариальное удостоверение сделок с долями:
– купли-продажи;
– мены;
– дарения;
– других видов отчуждения доли.
Обязательное нотариальное удостоверение сделки требуется, если по одному договору свои доли в праве на недвижимость отчуждают не все участники общей долевой собственности, даже в случае, когда один из сособственников становится единоличным владельцем объекта. Важно соблюдать предписываемый законом порядок, что позволит избежать приостановления и сберечь время заявителя. Иначе сделка будет считаться ничтожной.
Кроме того, нотариальная форма сделки предусмотрена при распоряжении недвижимым имуществом на условиях опеки и отчуждении недвижимости несовершеннолетнего или признанного ограниченно дееспособным гражданина.
@ Как быть, если потеряли документы на недвижимость
Если документы утеряны, то можно запросить копию из реестрового дела.
В случае потери правоустанавливающего документа на недвижимость (договора купли-продажи, дoгoвopа o дoлeвoм yчacтии в cтpoитeльcтвe) или технического документа (межевого плана, тexничecкого плaна) необходимо обратиться в ближайший офис МФЦ с запросом о предоставлении копии документа, представив паспорт для удостоверения личности.
Копия запрашиваемого документа может быть предоставлена по выбору заявителя: как на бумаге, так и в виде электронного документа. Электронная копия документа юридически равнозначна бумажной, при этом обойдется заявителю дешевле.
Правоустанавливающие документы содержат персональные данные физических лиц, поэтому они отнесены действующим законодательством к информации ограниченного доступа. Запросить данные документы могут правообладатели или их законные представители либо физические и юридические лица с доверенностью от правообладателя или его законного представителя.
@ В чем особенность совершения сделок, если собственник несовершеннолетний?
Несовершеннолетние – это дети и подростки, которые не достигли возраста 18 лет. Они обладают особым юридическим статусом и особыми правами.
Дети, не достигшие 14-летнего возраста, сами в сделках не участвуют, их интересы представляют родители, усыновители или опекуны. При этом закон запрещает их представителям дарить от имени малолетних принадлежащее им имущество.
Подростки в возрасте от 14 до 18 лет уже сами могут совершать сделки с недвижимостью, но только при наличии письменного согласия своих законных представителей – родителей, усыновителей или попечителей. Если такого согласия не было, сделка может быть признана судом недействительной.
Также нужно помнить, что без предварительного разрешения органов опеки опекун не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по отчуждению имущества несовершеннолетнего.
Более того, такие сделки независимо от возраста ребенка требуют не только разрешения органов опеки, но и обязательного нотариального удостоверения. Несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность. То есть, такая сделка будет незаконной, и права по такому договору зарегистрировать не получится.
@ Хочу продать долю в квартире. Нужно ли согласие собственников?
Коротко
Нет, но у них есть преимущественное право покупки.
Подробно
Распоряжаться долей в жилье вы можете по своему усмотрению. Подарить ее можно кому угодно, а вот порядок действий при продаже зависит от того, кто покупатель.
Покупатель — другой собственник того же жилья
Спрашивать согласия остальных собственников и ставить их в известность не требуется. Если выкупить долю хотят несколько собственников — решение за продавцом.
Покупатель — сторонний человек без доли в этом жилье
- Направьте другим собственникам долей письменное предложение купить вашу долю с указанием цены и других условий продажи.
- Если в течение 30 дней никто из них не изъявит желание купить — продавайте стороннему покупателю на тех же условиях.
- Чтобы не ждать 30 дней — возьмите у каждого собственника нотариально заверенный письменный отказ от покупки доли.
При несоблюдении этого порядка любой из собственников может в течение 3 месяцев обратиться в суд и потребовать перевода на него прав и обязанностей покупателя.
———————————————————————————————————————————————-
@ А вы знаете кадастровую стоимость своей квартиры?
У каждой квартиры есть кадастровая стоимость. Ее определяет государство и чаще всего она ниже рыночной. Вот на что влияет эта сумма.
Налог на имущество
Налог считают по формуле: кадастровая стоимость × ставка налога.
Кадастровую стоимость берут на начало года, за который считают налог. 2023 год — исключение. Налог будут считать от кадастровой стоимости, которая действовала на 1 января 2022 года, если она ниже, чем на 1 января 2023 года.
НДФЛ при продаже квартиры
Налог платят, если продают квартиру раньше, чем пройдет минимальный срок владения. Если цена продажи ниже, чем 70% кадастровой стоимости, налог считают от кадастровой стоимости по формуле: (кадастровая стоимость × 0,7 – вычеты) × ставка налога.
Например, кадастровая стоимость квартиры 3 млн ₽, а продают ее за 2 млн ₽ — это меньше 70%. Квартира досталась в наследство, расходов на покупку нет, но есть вычет 1 млн ₽. Налог составит:
(3 млн ₽ × 0,7 – 1 млн ₽) × 13% = 143 тыс. ₽
НДФЛ при дарении
Если квартиру подарил не близкий родственник, нужно заплатить налог. Его тоже считают от кадастровой стоимости.
Госпошлина при получении наследства или обращении в суд
Госпошлина за оформление свидетельства о наследстве — 0,3% или 0,6% от стоимости квартиры в зависимости от степени родства. Можно выбрать рыночную или кадастровую стоимость.
Судебная пошлина при цене иска больше 1 млн ₽ — 13 200 ₽ + 0,5% с суммы превышения.
Как узнать кадастровую стоимость?
Запросить выписку из ЕГРН
Информация предоставлена
пресс-службой Управления Росреестра
по Приморскому краю.
