Интернет-конференция
со специалистами Управления Росреестра по Приморскому краю
Мезениным Артемом Павловичем —
начальником отдела кадастрового учета и
Норкиной Анной Юрьевной
— начальником отдела правового обеспечения
на тему:
«Актуальные вопросы применения законодательства в сфере земли и недвижимости».
В рамках реализации госпрограммы «Национальная система пространственных данных» к 2030 году планируется создать единую цифровую платформу пространственных данных и единую электронную картографическую основу, которые будут включать в себя сведения об объектах недвижимости, зарегистрированных правах на недвижимое имущество и государственной кадастровой оценке.
Их внедрение и функционирование позволит повысить качество государственных услуг в части осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества или государственной регистрации прав на него, в том числе за счет доступности их предоставления в электронном виде.
НСПД объединит в себе множество разрозненных информационных систем о земле и недвижимости федерального и регионального уровней.
В системе будут содержаться данные о природных, искусственных объектах, границах зон с особыми условиями использования территорий, объектов культурного наследия, градостроительного зонирования, документация по планированию территории, проектная документация с информацией о существующих и планируемых объектах недвижимости и другие сведения.
Доступ к этим данным повысит эффективность использования земель и принятия управленческих решений, позволит комплексно подходить к вопросам территориального планирования.
Управление Росреестра по Приморскому краю находится в числе 20 пилотных регионов, на территории которых осуществляется внедрение этой цифровой платформы.
Закон о гаражных объединениях.
С 01.10.2023 вступил в силу Закон о гаражных объединениях (Федеральный закон от 24.07.2023 № 338-ФЗ «О гаражных объединениях и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»). Затрагивает существующие гаражные кооперативы, устанавливает порядок управления общим имуществом, проведения общих собраний членов, уплаты членских взносов.
В законе даны понятия гаражных комплексов, территории гаражного назначения и гаража.
Территория гаражного назначения (ТГН) — совокупность земельных участков, на которых размещены или будут размещены гаражи для личного использования гражданами, а также земельные участки общего назначения.
Гаражный комплекс — здание или сооружение (в том числе подземное) для размещения транспортных средств на машино-местах. В составе гаражного комплекса могут быть нежилые помещения.
Гараж – нежилое здание, предназначенное исключительно для хранения транспортных средств. Может иметь подвальные помещения, и состоять не более чем из двух надземных этажей.
Закреплены положения о доле собственника гаража (машино-места, нежилого помещения в гаражном комплексе) в праве общей собственности на общее имущество в границах территории гаражного назначения (в гаражном комплексе). Установлено, что такая доля следует судьбе права собственности на соответствующие гараж, машино-место, нежилое помещение. Собственник гаража (машино-места, нежилого помещения в гаражном комплексе) не вправе осуществлять ее выдел в натуре, а также отчуждать свою долю отдельно от права собственности на соответствующие гараж, машино-место, нежилое помещение.
Предусмотрены способы управления общим имуществом:
— непосредственное управление собственниками гаражей, собственниками машино-мест;
— управление товариществом собственников недвижимости;
— управление управляющей организацией.
Определены требования к организации общего собрания собственников гаражей, собственников машино-мест. В частности, предусмотрено, что такое собрание может проводиться дистанционно с помощью электронных или иных технических средств.
Предусмотрены членские и целевые взносы – обязанность по их внесению лежит на всех членах. Взносы перечисляются на расчетный счет товарищества.
Уставом определяется периодичность выплаты членских взносов, но не чаще 1 раза в месяц. Целевые взносы перечисляются по решению собрания на нужды кооператива.
Если паевые взносы полностью уплачены, кооператив наделяется статусом товарищества собственников недвижимости. Изменить наименование кооператива и привести устав в соответствие новому закону нужно при очередном его изменении, конкретного срока нет. До этого момента устав кооператива действует в части, не противоречащей закону.
Наследодатель умер 27.11.2022, а регистрация по земельному участку прошла после смерти гр-на в декабре 2022 г., считается ли данная регистрация права законной и если нет, на что ссылаться?
Можно ли после смерти производить регистрацию?
При проведении правовой экспертизы государственный регистратор вправе, при наличии сомнений, направлять запросы в органы ЗАГС для установления правоспособности. В указанном случае, у государственного регистратора отсутствовали сомнения в прекращении правоспособности наследодателя. В соответствии с положениями ст. 1 Закона № 218-ФЗ зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке.
Можно ли производить гос. регистрацию после смерти человека? Основанием регистрации являлось Постановление Администрации о предоставлении земельного участка, при этом наследодатель умер 27.22.2022, а в постановлении сказано предоставить в собственность с 30.11.2022? Это Дальневосточный гектар, который до собственности был в безвозмездном пользовании.
Полагаем, в данном случае земельный участок не будет включен в наследственную массу, т.к. договор безвозмездного пользования уже прекращен, но новое право еще не зарегистрировано. В данном случае основанием для государственной регистрации будет судебный акт о признании права собственности наследника на такой земельный участок.
Был совершен договор купли-продажи недвижимого имущества с участием несовершеннолетних на стороне Покупателей, договор был совершен в простой письменной форме. Отдел Управления Росреестра требует расторжение договора через нотариуса, просим ответить, есть ли такое право?
Часть 2 статьи 54 Закона № 218. Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.
В рамках совершения нотариальных действий нотариус делает запросы в орган опеки.
Куплен объект недвижимости, здание в собственность, при это право аренды на земельный участок от прошлого собственника не было уступлено. В данном случае Новый собственник имеет право оформить земельный участок в аренду под зданием, который на сегодняшний день у прошлого собственника здания в аренде?
Регистратор сам не вправе внести запись об изменении арендатора земельного участка под продаваемым зданием, так как его правомочия по внесению регистрационных записей ограничены только предусмотренными в законе случаями. Регистрация прав осуществляется на основании заявления и необходимых документов-оснований. Регистратор не вправе отказать в регистрации перехода права на постройку в связи с тем, что стороны не выразили волю относительно судьбы прав арендатора участка, запись о собственности покупателя должна быть внесена в реестр без изменения записей о принадлежности прав арендатора земельного участка. При этом покупатель в силу закона должен рассматриваться арендодателем как новый арендатор участка. Впоследствии покупатель имеет право обратиться в Росреестр (заключив соглашение с арендодателем о замене стороны в договоре аренды) с заявлением о внесении изменений в регистрационную запись о договоре аренды.
В администрацию поступило заявление об установлении публичного сервитута в отношении земельного участка площадью 38,7 кв.м, в схеме по сервитуту указана округленная площадь 39 кв.м. Кадастровый инженер утверждает, что имеется нормативно-правовой акт, устанавливающий обязательство округления площади (при десятичных) в случае подготовки схем для установления сервитута. Это верно?
Сведения о сервитутах вносятся с учетом карта (плана). Значение площади земельных участков, многоконтурных земельных участков, единых землепользований в карте-плане территории указывается в квадратных метрах с округлением до 1 квадратного метра (Приказ Росреестра от 04.08.2021 № П/0337). Полагаем позиция кадастрового инженера верна.
Земельный участок в собственности ООО с 2006 года. В 2023 году Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю изменило площадь земельного участка в сторону уменьшения в связи с исправлением ошибки в ЕГРН. Какую кадастровую стоимость применить для расчета аванса по земельному налогу в 2023 году? С даты изменения площади в связи с ошибкой?
Если кадастровая стоимость земельного участка изменилась после исправления ошибки, допущенной государственным органом при регистрации участка или ведении кадастра недвижимости, или после ее оспаривания: в этом случае исправление учитывается в расчете налоговой базы, начиная с периода, в котором ошибочные данные использовались для расчета в данном случае с 01.01.2023 (с этого периода у нас применяется новая оценка). За прошлые периоды перерасчет не делается.
• если кадастровая стоимость земельного участка изменилась в связи с изменением характеристик участка (площадь увеличена, присвоена новая категория земель и пр.): применяйте новую кадастровую стоимость со дня внесения в ЕГРН новых характеристик участка. При расчете налога за текущий год будут использованы две стоимости: до внесения в ЕГРН изменений и после. За прошлый год налог не пересчитывается.
Произошла реорганизация двух юридических лиц в форме присоединения. У присоединенного юридического лица были активы: имущество (недвижимость), денежные средства на счетах.
Каков порядок переоформления недвижимости в Росреестре на новое основное юридическое лицо?
Ч. 2 ст. 58 ГК РФ установлено общее правило, согласно которому при присоединении юридического лица к другому юридическому лицу к последнему переходят права и обязанности присоединенного юридического лица в порядке универсального правопреемства вне зависимости от составления передаточного акта. Факт правопреемства может подтверждаться документом, выданным органом, осуществляющим государственную регистрацию юридических лиц, в котором содержатся сведения из ЕГРЮЛ о реорганизации общества, к которому осуществлено присоединение, в отношении прав и обязанностей юридических лиц, прекративших деятельность в результате присоединения, и документами юридических лиц, прекративших деятельность в результате присоединения, определяющими соответствующие права и обязанности, в отношении которых наступило правопреемство.
Для того чтобы в ЕГРН была внесена запись о наличии у нового юр лица права собственности на данное имущество, обществу следует обратиться с заявлением о государственной регистрации прав в отношении каждого из объектов недвижимости.
За государственную регистрацию прав за каждый объект недвижимости уплачивается государственная пошлина в размере 22 000 руб.
Распространяются ли правила ст. 287.7 ГК РФ на прекращение права собственности на бесхозяйственно содержимые гаражные боксы?
С 01.09.2022 действует ст. 287.7 ГК РФ. Государственным и муниципальным органам предоставлено полномочие принуждать собственников помещений к порядку. Основанием для этого может быть:
— использование помещения не по назначению;
— бесхозяйственное отношение к имуществу, из-за которого помещение разрушается (абз. 1 п. 1 ст. 287.7 ГК РФ).
ОМС предупреждает собственника о необходимости устранить нарушения. Лишить просто так собственности нельзя. Если собственник помещения после предупреждения продолжит нарушать права и интересы соседей или использовать помещение не по назначению либо без уважительных причин не произведет необходимый ремонт, суд по иску уполномоченного госоргана или органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения (абз. 2 п. 1 ст. 287.7 ГК РФ).
Гаражный бокс до перевода его в здание в заявительном порядке, является помещением. Следовательно на него распространяется ст. 287.7 ГК РФ. Эти правила будут применяться также к жилым помещениям и к машино-местам с учетом особенностей, связанных с этими объектами (п. 2 и 3 ст. 287.7 ГК РФ).