Уважаемые посетители сайта!
Размещаем интернет-интервью с главным государственным налоговым инспектором отдела камеральных проверок N 2 Межрайонной ИФНС России N 15 по Приморскому краю Головатенко Ириной Николаевной на тему:
«Порядок учета НДС у заказчика-застройщика и подрядчика»
Заказчик отказался подписывать акт строительного подряда: что с НДС?
Акт выполненных работ – это документ о том, что заказчик по договору подряда принял у исполнителя.
Если заказчик безосновательно отказался подписывать акт, вы можете подписать его в одностороннем порядке. В данном случае налоговую базу по НДС определяйте на дату подписания акта.
Если же заказчик обоснованно отказался подписывать акт, то реализации работ не происходит и начислять НДС на их стоимость не нужно.
Недостатки по работе устранили безвозмездно, как быть с НДС?
По законодательству безвозмездная передача на территории РФ товаров (работ, услуг) признается реализацией для целей НДС, поэтому она облагается налогом (п. 1 ст. 39 НК РФ).
Начислять налог не нужно, только если операция освобождена от налогообложения или не является объектом налогообложения НДС (ст. 146, 149 НК РФ).
Таким образом, за выполненные работы НДС необходимо исчислить в общем порядке.
В случае, если устранение недостатков по работе является штрафной санкцией, предусмотренной договором, штрафные санкции НДС не облагаются.
Как правильно посчитать и распределить НДС при продаже жилых и нежилых помещений по договорам долевого участия и договорам купли-продажи?
Строительные компании — застройщики, как правило, осуществляют как операции, облагаемые НДС, так и операции, освобожденные от налогообложения. Так, не облагаются (не являются объектом налогообложения) НДС следующие операции застройщиков:
— оказание услуг по договорам долевого участия в строительстве объектов непроизводственного назначения (жилых и нежилых помещений), например, по оформлению документов для регистрации права собственности дольщика на объект (подп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ);
— передача на безвозмездной основе органам государственной власти и местного самоуправления или специализированным организациям (по решению указанных органов) объектов социально-культурного и жилищно-коммунального назначения (детских садов, жилых домов, клубов и др.), а кроме того, электрических и газовых сетей, дорог, подстанций, водозаборных сооружений и других аналогичных объектов (подп. 2 п. 2 ст. 146 НК РФ);
— реализация жилых домов, помещений, а также долей в них (подп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ).
В то же время облагается НДС продажа:
— нежилых производственных (офисных) помещений в жилых зданиях;
— объектов строительства (в том числе незавершенных), не являющихся жилыми домами или помещениями в них.
Согласно п.4 ст. 170 НК РФ суммы налога, предъявленные продавцами товаров (работ, услуг), имущественных прав налогоплательщикам, осуществляющим как облагаемые налогом, так и освобождаемые от налогообложения операции принимаются к вычету либо учитываются в их стоимости в той пропорции, в которой они используются для производства и (или) реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав, операции по реализации которых подлежат налогообложению (освобождены от налогообложения); по товарам (работам, услугам), в том числе основным средствам и нематериальным активам, имущественным правам, используемым для осуществления как облагаемых налогом, так и не подлежащих налогообложению (освобожденных от налогообложения) операций, в порядке, установленном принятой налогоплательщиком учетной политикой для целей налогообложения, и с учетом особенностей, установленных пунктом 4.1 ст.170 НК РФ.
При этом налогоплательщик обязан вести раздельный учет сумм налога по приобретенным товарам (работам, услугам), в том числе основным средствам и нематериальным активам, имущественным правам, используемым для осуществления как облагаемых налогом, так и не подлежащих налогообложению (освобожденных от налогообложения) операций.
Соответственно, если застройщики осуществляют оба вида указанных выше операций, то они обязаны вести раздельный учет сумм НДС по приобретенным товарам (работам, услугам), используемым для осуществления как облагаемых этим налогом, так и не подлежащих налогообложению операций (п. 4 ст. 170 НК РФ).
Если налогоплательщик раздельный учет не ведет, то суммы НДС к вычету не принимаются и не включаются в расходы, которые принимаются к вычету при расчете налога на прибыль организаций. Поэтому очень важно закрепить в учетной политике порядок ведения раздельного учета сумм НДС. Это позволит кодифицировать понятные правила ведения раздельного учета и предотвратит негативные налоговые последствия, связанные с его отсутствием.
Под порядком ведения раздельного учета следует понимать любую обоснованную методику, закрепленную в учетной политике организации, которая позволяет достоверно определить необходимые показатели.
Если построенный объект строительства состоит из жилых и нежилых помещений, соответственно, часть данных помещений подлежит использованию в деятельности, облагаемой НДС, а часть — в деятельности, не облагаемой налогом. Таким образом, суммы «входящего» НДС должны принимаются к вычету или включаться в стоимость строительства в доле, приходящейся на создание соответствующей части объекта. Порядок Определения такой доли должен осуществляться исходя показателей, закрепленных в учетной политике Общества и подтверждаться советующими документами, например, если Обществом в учетной политике регламентирован учет затрат, пропорционально жилой и нежилой площади объекта, то определение такой доли должно осуществляться исходя из площадей, предусмотренных в проектной декларации строительства, технической документацией, разрешением на ввод объекта в эксплуатацию или ином документе, из которого можно достоверно определить площадь и назначение построенных помещений.
Каков порядок учета НДС у заказчика-застройщика и подрядчика? Как оформить вычет НДС в строительстве?
Строительство объектов, как правило, осуществляется застройщиками в интересах:
— инвесторов;
— дольщиков по договорам ДДУ;
Рассмотрим ситуацию, когда заказчик-застройщик осуществляет строительство коммерческого объекта для инвестора силами привлеченных подрядных организаций и не выполняет СМР собственными силами. В этом случае для целей обложения НДС деятельность застройщика считается агентской.
Денежные средства, полученные от инвесторов на строительство объекта считаются целевыми поступлениями (целевым финансированием), не включаются в налоговую базу по НДС, не подлежат налогообложению НДС.
Соответственно, НДС облагается только вознаграждение застройщика, которое определяется по окончанию строительства в момент передачи объекта инвестору. В этом же порядке облагается НДС экономия средств инвестора. При этом, входной НДС по подрядным работам к вычету у застройщика не принимается, а передается инвестору по сводному счету-фактуре.
НДС, предъявленный подрядчиками по работам и услугам, накапливается в учете заказчика-застройщика на отдельном субсчете счета 19 «НДС по приобретенным ценностям» в течение срока действия инвестиционного договора. Затем по завершении строительства накопленные суммы НДС перепредъявляются инвестору.
В свою очередь, инвестор имеет право воспользоваться налоговым вычетом после постановки инвестиционного объекта на учет при наличии сводного счета-фактуры, который хранится у него в журнале учета полученных счетов-фактур и регистрируется в книге покупок по мере принятия к вычету НДС по инвестиционным объектам.
Если заказчик – застройщик осуществляет строительство жилья по договорам ДДУ также силами сторонних подрядных организаций, то услуги застройщика на основании пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ освобождаются от налогообложения НДС. Важно отметить, что согласно изменениям налогового законодательства с 01.01.2024 г. уточнено по каким именно объектам строительства услуги застройщика освобождены от налогообложения НДС: жилые дома, а также жилые и нежилые помещения, входящие в состав многоквартирного жилого дома, машино-места.
При этом, положения настоящего подпункта не применяются в отношении услуг застройщика, оказываемых при строительстве помещений, предназначенных для временного проживания (без права на постоянную регистрацию).
Если застройщик одновременно выполняет функции организатора строительства и сам выполняет СМР, т. е. фактически сам выступает в роли подрядчика, то стоимость выполненных собственными силами застройщика СМР подлежит обложению НДС в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ.
В этой ситуации нужно организовать раздельный учет средств, полученных от инвестора в рамках инвестиционной деятельности, и средств полученных в качестве предварительной оплаты работ, выполненных собственными силами застройщика и услуг, связанных с выполнением функций заказчика строительства.
Суммы налога, предъявленные застройщику по товарам, работам, услугам, приобретенным для выполнения СМР собственными силами, а также для осуществления функций по организации строительства подлежат налоговому вычету.
Обращаем внимание, что суммы НДС, предъявленные подрядными строительными организациями, учитываются обособленно и к вычету застройщиком не принимаются, т. к. право на указанный вычет возникает непосредственно у инвестора (как собственника объекта) при принятии им на учет законченного объекта строительства при наличии сводного счета-фактуры.
У подрядчика:
Реализация работ на территории РФ облагается НДС (пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Налоговую базу по НДС определяйте в общем порядке: на дату выполнения работ. Этой датой является дата подписания акта сдачи-приемки выполненных работ заказчиком.