Уважаемые посетители сайта!
Размещаем интернет-конференцию Управления Росреестра по Приморскому краю
на тему:
«Актуальные вопросы применения законодательства в сфере земли»
Уважаемые посетители сайта!
Размещаем интернет-конференцию Управления Росреестра по Приморскому краю
на тему:
«Актуальные вопросы применения законодательства в сфере земли»
Стороны заключили инвестиционный договор на строительство здания. Застройщик ввел здание в эксплуатацию. Какой есть порядок, какой необходимо подготовить документ, чтобы передать часть объекта инвестору, и зарегистрировать право собственности инвестора в Росреестре?
В силу п. 1 ст. 8 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом РФ.
Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости рассматриваются как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.
Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), то есть с момента государственной регистрации в ЕГРН этого права за покупателем; в случаях, когда из условий договора усматривается, что каждая из сторон вносит вклады (передает земельный участок, вносит денежные средства, выполняет работы, поставляет строительные материалы и т.д.) с целью достижения общей цели, а именно создания объекта недвижимости, соответствующий договор должен быть квалифицирован как договор простого товарищества.
Из пункта 7 вышеуказанного Пленума следует, что если объект недвижимости возведен на земельном участке, не оформленном в общую долевую собственность товарищей (или в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора), право собственности на вновь созданное недвижимое имущество на основании статьи 219 ГК РФ, согласно которой право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации, может возникнуть только у товарища, имеющего права на названный земельный участок.
Таким образом, государственная регистрация права собственности на объект недвижимого имущества инвестора по договору, не имеющего права на земельный участок, на котором возведен объект недвижимости, осуществляется при наличии в ЕГРН зарегистрированного права застройщика по договору на такое недвижимое имущество с последующей государственной регистрацией перехода права собственности к Инвестору на основании соглашения или договора об инвестиционной деятельности.
Существует ли понятие «нулевое перераспределение», при котором возможно одновременно разделить и перераспределить муниципальный земельный участок с сохранением исходной площади, но с изменением конфигурации исходного земельного участка?
Управление полагает, что одновременно разделить и перераспределить муниципальный земельный участок с сохранением исходной площади, но с изменением конфигурации исходного земельного участка возможно.
Возможно ли проектом межевания территории в отношении земельного участка, находящегося в муниципальной собственности предусмотреть раздел с сохранением в измененных границах исходного земельного участка и перераспределение с неразграниченной территорией в один этап.
Управление полагает, что раздел земельного участка с сохранением в измененных границах исходного земельного участка и перераспределение с неразграниченной территорией возможно выполнить как в два последующих этапа, так и в один, предусмотрев все изменения в проекте межевания территории. В результате перераспределения образуемому участку будет присвоен другой кадастровый номер.
Согласно выписке из ЕГРН земельный участок с кадастровым номером ХХХ с видом разрешенного использования «сады, скверы, парки, бульвары» предоставлен на праве аренды юридическому лицу и данные о правообладателе земельного участка отсутствуют.
Проектом межевания территории предусматривается раздел земельного участка.
Из замечаний администрации города Владивостока следует, что в отношении образуемых земельных участков с условными номерами ХХХ:ЗУ6, ХХХ:ЗУ5, ХХХ:ЗУ4 вместо способа образования «Раздел земельного участка» необходимо указать, что данные земельные участки образуются путем «Раздела с сохранением в измененных границах земельного участка с кадастровым номером ХХХ».
В соответствии со ст. 11.4 п. 6 пп. 1 Земельного кодекса Российской Федерации «при разделе земельного участка могут быть образованы один или несколько земельных участков с сохранением земельного участка, раздел которого осуществлен, в измененных границах в случае, если такой земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности».
Просим разъяснить возможность предлагаемого способа образования земельного участка путем «Раздела с сохранением в измененных границах земельного участка с кадастровым номером ХХХ» в случае отсутствия в ЕГРН зарегистрированного права собственности муниципального образования города Владивостока, но зарегистрированного обременения в виде аренды (со ссылкой на статьи законодательства).
Управление полагает, что предполагаемый способ образования земельного участка путем «Раздела с сохранением в измененных границах земельного участка с кадастровым номером ХХХ» возможен.
В случае, если органом местного самоуправления предоставлен земельный участок в аренду, но при этом в ЕГРН отсутствуют сведения о зарегистрированных правах на земельный участок, такой земельный участок относится к неразграниченным.
Согласно ч. 1 ст. 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для распоряжения ими.
В этой связи раздел земельного участка регламентируется положениями п. 1 ч. 6 ст. 11.4 ЗК РФ.