В ведомстве дали разъяснения по вопросу о разделе объектов капитального строительства (таких, как единый недвижимый комплекс, объект индивидуального жилищного строительства, садовый дом).
В соответствии с Гражданским кодексом РФ недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс. Под единым комплексом понимается совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически либо расположенных на одном земельном участке, если в ЕГРН зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь. К единым недвижимым комплексам применяются правила о неделимых вещах.
Как указали специалисты Росреестра, вещь, раздел которой в натуре невозможен без разрушения, повреждения вещи или изменения ее назначения и которая выступает в обороте как единый объект вещных прав, является неделимой вещью и в том случае, если она имеет составные части.
Согласно пункту 2 статьи 141.3 ГК, здания и сооружения могут быть образованы в результате раздела недвижимой вещи или в результате объединения нескольких недвижимых вещей.
При этом пунктом 1 статьи 141.5 ГК предусмотрено, что законом могут быть установлены запреты или ограничения на образование отдельных видов недвижимых вещей либо условия, при соблюдении которых допускается образование таких недвижимых вещей.
Специалисты Росреестра приходят к выводу, что положения пункта 2 статьи 141.3 ГК не подлежат применению в отношении единого недвижимого комплекса.
Согласно Порядку ведения Единого государственного реестра недвижимости и Требованиям к подготовке технического плана, в отношении единого недвижимого комплекса возможно исключение из его состава объекта недвижимости в связи с его разрушением и (или) сносом.
Аналогичная ситуация отмечается и в отношении жилых домов (объектов индивидуального жилищного строительства) и садовых домов.
Согласно Градостроительному кодексу, объект индивидуального жилищного строительства – это отдельно стоящее здание до 3 этажей, высотой до 20 двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с проживанием в здании, и не предназначенное для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.
Понятия «объект индивидуального жилищного строительства», «жилой дом» и «индивидуальный жилой дом» применяются в одном значении. Параметры, устанавливаемые к объектам индивидуального жилищного строительства Градостроительным кодексом, в равной степени применяются к жилым домам, индивидуальным жилым домам.
Законом о государственной регистрации недвижимости установлено, что государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на помещение (в том числе жилое) в жилом доме (объекте индивидуального жилищного строительства) или в садовом доме не допускаются.
Таким образом, в отношении жилого дома (объекта индивидуального жилищного строительства) и садового дома также установлен запрет на образование из них самостоятельных объектов недвижимости.
<Письмо> Росреестра от 15.12.2022 № 14-11091-ТГ/22 <По вопросу, касающемуся раздела объектов капитального строительства>.
Фото: unsplash.com
