Уважаемые посетители сайта!
Размещаем интернет-конференцию со специалистами
Управления Росреестра по Приморскому краю на тему:
«Вопросы практического применения законодательства в сфере государственной регистрации недвижимого имущества»
Уважаемые посетители сайта!
Размещаем интернет-конференцию со специалистами
Управления Росреестра по Приморскому краю на тему:
«Вопросы практического применения законодательства в сфере государственной регистрации недвижимого имущества»
Вопрос касается государственной регистрации долевого участия договоров с участием материнского капитала?
Не будет ли проблем с государственной регистрацией с регистрацией права обладания договоров ДДУв таких случаях?
Федеральный Закон «О государственной поддержке семей» определил, что средства материнского капитала могут использоваться для разных целей. В том числе и для постройки. Соответственно, этим же Законом продекларировано, что в той части, в которой объект оплачен, в этой части объект в совместную собственность супругов не поступает. Т.е. это будет долевая собственность супругов. ДДУ с материнским капиталом.
Мы предлагаем подавать на регистрацию права собственности на квартиру, при постройке которой использовались средства материнского капитала следующий набор документов:
Справка от застройщика о выплате, акт приёма передачи.
Акт приёма передачи – не важно кто указан в акте приёма передачи, но при этом мы предлагаем в случае, если при постройке и оплате ДДУ использовался материнский капитал, родителям составить соглашение в простой, письменной форме, в котором они определяют доли для детей, доли для себя и некую долю, которая останется у них в совместной собственности.
Тем самым соблюдаем всё: долевую собственность в той части, в которой государство дало деньги, в качестве материнского капитала, указав, что эта часть должна быть долевой.
Но одновременно мы соблюдаем режим совместной собственности, который провозглашён кодексом семейной собственности. То есть вот эта доля у супругов останется в совместной собственности.
И вот та доля, которая будет равна материнскому капиталу, распределится между всеми, грубо говоря, виновными в создании этого материнского капитала, то есть между родителями и детьми.
Мы предлагаем сейчас вот такую схему, которая в принципе, по нашему мнению, имеет ряд достоинств.
Во-первых, это простая письменная форма, не требующая заверения у нотариусов.
Второй немаловажный момент – мы соблюдаем требования всех федеральных законов, начиная от Семейного Кодекса и заканчивая Федеральным Законом в части поддержки семей, в части выдачи материнского капитала
На гаражном кооперативе есть оформленное право собственности, но нет на землю ничего. Как оформить землю?
Если гражданин РФ на праве собственности обладает гаражом именно в составе ГСК, то есть два варианта развития событий. Если у людей нет никаких документов на землю, то вполне возможно право собственности на объекты недвижимости признавали в судебном порядке, поэтому следовать нужно одному алгоритму движений.
Как правило, земельные участки гаражным кооперативам, для строительства зданий кооператива, в которые входят гаражи, предоставлялись в порядке наделения. Т.е. кооперативам разрешали на определенном земельном участке строить. Как правило, этот документ представлял собой решение (в советские времена исполнительного комитета), где не очень внятно, но написано, какому кооперативу где и что позволялось строить.
Именно этот документ, в дальнейшем, превращался в Акт о предоставлении в пользование для целей капитального строительства и кооператив продолжал осуществлять свою стройку. Т.е., в принципе, документы на землю они есть, но они выданы кооперативу.
Если сейчас граждане желают, будучи собственниками гаражей, возьмем, например, ситуацию, когда гаражный кооператив состоит из небольшого количества гаражных боксов 10-15, одна строчка, один лидер, то они могут обратиться в администрацию города Владивостока о предоставлении им, как собственникам, гаражных боксов, грубо говоря, помещений в здании, земельного участка, занимаемого этим зданием либо в аренду, это все зависит от определенных ситуаций.
Если же вообще ничего нет, то необходимо подождать вступления в силу Закона «О гаражной амнистии». который все эти вопросы каким-то образом облегчит и выработается алгоритм действий
Нам в здании принадлежат нежилые помещения. Мы подали заявление на предоставление участка в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора. Другие собственники помещения заявления не подавали. На момент подачи заявки о предоставлении, границы земельного участка уточнены, но предполагают того, который хотят получить в аренду. Но нам отказали, в связи с тем, что границы земельного участка находятся на части границы соседнего строения. Уточнить границы не можем в Росреестре по причине того, что заявку нужно подавать от всех собственников. Как быть? Можно как-то обязать администрацию, чтобы они уточнили сами границы?
Если речь идет о земле, собственность на которой не разграничена, то право распоряжения подобного рода земельными участками, в соответствии с краевым законом, отнесена к ведению администрации города Владивосток и соответственно уточнение границ должно происходить через них. Арендатор, а уж тем более будущий арендатор подавать какое-либо заявление об уточнении чего-либо не имеет права.
Как оформить участок, полученный в 1910 году? Старых документов на выдачу земли не сохранилось, но есть право собственности на дом. Участок давали переселенцам до революции, документов царских не сохранилось, но на нем был построен дом, который постоянно перестраивался, продавался, дарился, переходил по наследству, как домовладение с определенными постройками, которые менялись. Неизменным оставался только участок, про который в старых документах купли-продажи говорилось, что он находится в пользовании, а домовладение в частной собственности. Так как частной собственности на участке не было, но документов именно отдельно на участок не сохранилось. Вопрос: по договорам дарения наследство на домовладение в целом можно ли оформить участок в собственность по дачной амнистии в Росреестре или нет? Даже есть справка от 1935 года, что гражданину принадлежат строения на участке определенной площади, сами строения не описаны, справка выдана государственным органом
Регистрация прав на земельные участки, расположенные под подобного рода старыми жилыми домами за всю историю развития земельного законодательства на территории сначала СССР потом Российской Федерации, порядок предоставления земельных участков под строительство жилых домов, то, что сейчас называются индивидуальными жилыми домами, постоянно менялось, поэтому каким-то образом сообщить автору вопроса и вам всем, какой именно документ должен быть предоставлен в Росреестр для оформления права собственности на землю, невозможно. Алгоритм, идеальный отсутствует.
В каждый конкретно промежуток времени форма документа, его название, орган, выдавший этот документ, менялись.
На сегодняшний день есть вариант, когда под существующим индивидуальным жилым домом, право собственности на которого зарегистрирован, который первоначально учтен в кадастре недвижимости, в порядке предоставления, собственники получают земельный участок в собственность либо долевую.
Есть «дачная амнистия». Порядок ее предусмотрен статьей 49 ФЗ государственной регистрации недвижимости. Законодатель, предвосхищая те случаи, что документы о предоставлении земельного участка для строительства индивидуального дома будут возможно утрачены, предусмотрел возможность для нынешнего актуального собственника индивидуального жилого дома зарегистрировать право собственности на земельный участок этим жилым домом занимаемый на основании документа, свидетельствующего о предоставлении земельного участка предыдущему собственнику этого жилого строения, но здесь нюанс: это должен быть документ, свидетельствующий о предоставлении земельного участка.
Не свидетельство о праве на наследство, в котором указано, что-такой-то наследует дом на земельном участке, не договор купли-продажи, 60-го года, где указано, что такой-то у такого-то приобретает жилой дом на земельном участке. Это должен быть документ, из которого видно, что такому-то гражданину, для целей строительства жилого дома, предоставлен земельный участок и в последствии, путем направления запроса в уполномоченный орган, мы увидим, что гражданин, которому предоставлен земельный участок для строительства жилого дома стал первым собственником этого дома, а в последствии, путем совершения законных гражданско-правовых сделок, это жилое строение перешло в собственность к нынешнему правообладателю, который, пользуясь вот этим документом о предоставлении земельного участка, пришел к нам и зарегистрировал свое право на этот земельный участок при условии, что этот земельный участок в обязательном порядке должен быть учтен в кадастре недвижимости.
То есть, в данном случае, если есть сведения и документ, подается заявление о внесении сведений о земельном участке как о ранее учтенным, документ анализируется, в случае наличия основания сведений о таком земельном участке вносятся в кадастр недвижимости, как о ранее учтенным, после этого собственник жилого дома уже обращается за регистрацией права на земельный этот участок на основании того же самого документа, по которому он был внесен.
Как поступить если при подготовке межевого плана на дорогу -муниципальная собственность, выяснилось, что земельные участки граждан съехали на оформляемую дорогу. При этом дорогу муниципалитета невозможно поставить на кадастровый учет. Как исправить ситуацию, и кто за это должен платить?
Если мы ставим на учет земельный участок под муниципальной дорогой, при этом нам необходимо сдвинуть собственников смежных землепользователей, мы можем это сделать в том случае, если смежные землепользователи собственники проставят в акте согласования свою подпись, которая подтверждает, что они согласны с тес что границы их участков корректируются.
Если соответствующие действия они не производят, не согласовывают постановку муниципальной дороги в таких границах, которые застрагивают уже установленные границы их участков, значит здесь либо судебный порядок, либо опять же если уже забегать вперед, где-то в перспективе, возможность исправления такой реестровой ошибки при проведении муниципалитетом комплексных кадастровых работ
Дом возведен в 1934 году. Документы о предоставлении земли не сохранились. Есть косвенные сведения о размере земельного участка в справках, выдаваемых органами БТИ и прочее, ранее, а также сведения о размере земельного участка в договорах купли-продажи советского периода. Какие документы, кроме документа застройки или решения о предоставлении земельного участка принимаются Росреестром во внимание при оформлении ранее возникшего права на земельный участок? В каких случаях необходимо обращаться в суд по вопросу оформления права собственности?
Дом возведен в 1934 году, однако отсутствуют документы о предоставлении земли, право на дом зарегистрировано.
Лицо, обладающее правом собственности на жилой дом, имеет по земельному кодексу соответственно возможность и право оформления земельного участка под данным домом без проведения торгов соответственно, быть единственным выгодоприобретателем при оформлении земельного участка.
Скорее всего, если дом зарегистрирован, но допустим нет регистрации права на землю, нужно запросить выписку из ЕГРН о наличии сведений о земельном участке по данному адресу. Земельный участок как ранее учтенный может быть внесен в ЕГРН, ранее, при составлении оценочной описи.
При наличии кадастрового номера земельного участка, соответственно таких характеристик как его площадь и адрес, можно обратиться в орган, уполномоченный на предоставление земельного участка с заявлением о принятии решения о предварительном согласовании предоставления данного земельного участка.
В случае положительного рассмотрения органом местного самоуправления соответствующего заявления, будет принято решение о предварительном предоставлении такого земельного участка, в том числе, в котором может быть отдельно прописана возможность уточнения границ данного земельного участка и уточнение этих границ по заявлению непосредственно правообладателя жилого дома. В данной ситуации такой порядок будет наиболее законным и соответственно рабочим.
Законны ли требования органа кадастрового учета о необходимости проведения топосъемки именно всего ряда гаражей, а не одного гаража, для постановки на кадастровый учет (апеллируют общими стенами)?
Как можно предположить из вопроса, речь идет не о подготовке к топографической съемке, а о подготовке технического плана на гаражный бокс, находящийся в неком ГСК.
Первое -топосъемку орган регистрации прав при осуществлении такого действия не требует.
Второе, скорее всего речь идет о том, что в техническом плане при отображении конкретного помещения, конкретного гаражного бокса, находящегося в гаражном кооперативе необходимо указывать план части этажа, то есть необходимо при подготовке документов на составную часть здания, то есть на конкретный гаражный бокс, чтобы кадастровый инженер составил части этажа таким образом, чтобы орган регистрации прав смог проверить правильно ли указано расположение данного помещения в пределах здания.
То есть соответственно это не является столь трудоемкой работой, как подготовка к топосъемке на весь гаражный кооператив и так далее. Достаточно плана части этажа в данном кооперативе и такие документы будут приняты для оформления конкретного гаражного бокса
Гаражный кооператив находится рядом с многоквартирным домом. Собственники кооператива не могут оформить документы в собственность, так как при сдаче дома земля оформлена без гаражей. Документы на дом в архиве отсутствуют. Как в этом случае можно решить проблему? Проектную документацию не можем найти. Утраченные документы прошли все инстанции.
Необходимо разделить понятия «многоквартирный дом» и «гаражный кооператив, гаражные боксы, расположенные рядом с этим многоквартирным домом.
С точки зрения единого государственного реестра недвижимости они никаким образом не связаны, то есть многоквартирный дом-это отдельный объект, это ранее учтенное здание, инвентаризованное органами технической инвентаризации, гаражные боксы которые располагаются там, раз документов никаких нет, можно предположить, что данные боксы когда-то выделялись во временное пользование.
Возможно они не являются капитальными. В любом случае, при отсутствии документации, технически, на гаражный кооператив, то есть на здание в целом, на эти гаражные боксы, осуществить учет и регистрацию в настоящий момент не представляется возможным.
Есть 2 механизма: либо доказывать что-то в судебном порядке, законность пользования указанными боксами, указанной землей, либо все-таки, если есть какие-то документы, которые предусмотрены законопроектом о дачной амнистии, то рассмотреть вопрос, о применении данных документов для учета и регистрации указанной недвижимости, но надо смотреть имеют ли гаражи признаки капитальности, возможно это просто железные гаражи, на которые никогда не выдавалось разрешение на строительство, не давался акт ввода в эксплуатацию.
Два собственника гаражных боксов. Само здание не состоит на кадастровом учете и нет привязки к земле. Как оформить здание с привязкой к земле?
Если данные гаражные боксы оформлены по решению суда, так как на них отсутствовало техническая документация, возможно данный объект не вводился в эксплуатацию и мы имеем на учете только 2 объекта, которые были признаны решениями суда.
Для того, чтобы поставить на кадастровый учет здание, в котором находятся данные гаражные боксы, учитывая, что, как мы предполагаем также, что это старые объекты недвижимости собственникам гаражных боксов необходимо совместно подготовить технический план для постановки здания на кадастровый учет.
Основанием для подготовки такого технического плана будут являться судебные акты, которыми признано право на гаражные боксы, а также декларации, заполненные правообладателями этих гаражных боксов.
В таком случае можно осуществить государственный учет здания в соответствии с определением его местоположением в границах земельного участка.
При осуществлении топосъемки земельного участка получилось наложение одного участка на другой, или наложение дороги 2 сотки на участок. Как быть в этом случае? Не наступит ли момент перераспределения соседей на соседский участок?
При наличии в Едином Государственном реестре недвижимости, реестровых ошибок, 218 ФЗ предусмотрен порядок исправления реестровых ошибок. Реестровая ошибка может быть исправлена правообладателем земельного участка при его обращении по установленной форме, то есть должен быть подготовлен межевой план, где обосновывается наличие соответствующей ошибки.
При этом, если затрагиваются интересы смежных землепользователей, указанный межевой план в обязательном порядке должен содержать акт согласования, подписанный указанным смежным землепользователем.
В данном случае подписантом может выступать только собственник, а не лицо, которое фактически занимает данные границы. Также 218- ФЗ предусмотрен судебный порядок по обращению заинтересованного лица.
Судебные органы могут принять решение об исправлении реестровых ошибок и внесении соответствующих сведений в единый государственный реестр недвижимости.
Также предусмотрен порядок самостоятельного исправления государственным регистратором, выявленные реестровые ошибки, но на практике данный порядок сложно применить, поскольку должны иметься данные, которые свидетельствуют о том, что координаты землепользователя неверны, а другого землепользователя, в случае как мы говорим о наложении, стоят в своем месте. В таком случае государственный регистратор может принять решение о необходимости исправления реестровой ошибки, вызвать его заинтересованным лицам и по истечении срока на принятие возражений от заинтересованных лиц, органом регистрации прав такая реестровая ошибка может быть исправлена самостоятельно. Но, данный процесс довольно таки сложный, поскольку зачастую документы, которые свидетельствуют о том, что ошибка состоит в определении координат именно одного земельного участка, а у другого земельного участка данные координаты установлены правильно, зачастую такие документы в архивах отсутствуют.
Также законодательством предусмотрен порядок исправления реестровых ошибок при проведении комплексных кадастровых работ. Но в данном случае решение о проведении комплексных кадастровых работ на территории определенного муниципалитета может быть в целом даже региона, если затрагиваются какие-то объекты регионального значения, должно быть соответственно принято данными органами.
В настоящий момент органы обсуждают эту возможность, изыскивают финансовые средства, но говорить о конкретных сроках, когда будут проводиться комплексные кадастровые работы на территории Приморского края в тех или иных муниципалитетах отдельных территориях пока говорить еще рано, но тем не менее, несомненно, данный порядок будет реализован.