Интернет-конференция со специалистами Управления Росреестра по Приморскому краю на тему: “Актуальные вопросы применения законодательства в сфере земли и недвижимости”
Подскажите, инвестиционный договор аренды земли заключается только в отношении сформированного земельного участка или можно претендовать на участок, который не поставлен на кадастровый учет?
Постановка земельного участка на кадастровый учёт обязательна. Без постановки на государственный кадастровый учет земельный участок не может является объектом гражданских правоотношений.
(обоснования) Земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи (п.3 ст. 6 ЗК РФ).
Согласно пункту 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.
При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Следовательно, предметом договора аренды земельного участка является сформированный земельный участок, поставленный на кадастровый учет.
Модератор
Автор
13.03.2024 11:52
Срок действия аренды нежилого помещения по дополнительному соглашению к договору аренды закончился 28.02.2023. Забыли продлить, каким числом сейчас продлевать договор с 01.03.23 или текущей датой? Доп. соглашение нужно регистрировать. Арендатор все это время пользовался помещением. Договор аренды между юридическими лицами.
Согласно действующему законодательству Российской Федерации, дата дополнительного соглашения о продлении срока действия договора может быть любой, на которую согласны стороны договора.
П.3 ст. 453 ГК РФ, определяет, что в случае изменения договора на основании соглашения сторон обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения такого соглашения, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора.
При этом, необходимо отметить, что в случае если стороны своевременно не продлили договор, то в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ, поскольку арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, при этом договор заключенный на неопределенный срок государственной регистрации не подлежит.
Рекомендуем, в данном случае договор аренды продлевать с 01.03.2023, дополнительное соглашение подлежит в данном случае государственной регистрации.
Модератор
Автор
13.03.2024 11:52
Произошла смена наименования юридического лица, директор остался тот же. Как смена наименования юр лица и решение о продлении полномочий директора со старым наименованием ЮЛ повлияют на регистрацию в Росреестре договоров (аренды, застройки и т.д.)?
При изменении наименования юридического лица изменение сведений в ЕГРН производится на основании сведений, полученных в порядке межведомственного взаимодействия с ФНС, при этом организация вправе самостоятельно обратиться с заявлением о внесении изменений в сведения ЕГРН.
При поступлении такого заявления в соответствии с ч. 2 ст. 33 Федерального закона № 218-ФЗ регистрирующий орган самостоятельно запрашивает документы (содержащиеся в них сведения) в порядке межведомственного информационного взаимодействия.
Полномочия директора должны быть подтверждены выпиской из ЕГРЮЛ.
Модератор
Автор
13.03.2024 11:49
Какова процедура перехода прав аренды на земельный участок в случае реорганизации общества в форме присоединения к другому обществу?
Между Управлением муниципальной собственностью и ООО «1» заключен договор аренды земельного участка. ООО «1» начата процедура реорганизации в форме присоединения к ООО «2». ООО «1» направило запрос в Управление муниципальной собственностью с вопросом о возможности такой реорганизации, на что получило ответ, что «изменять или расторгать заключенный договор не требуется» в силу того, что права и обязанности переходят в результате универсального правопреемства.
Вопросы:
1) Нужно ли ООО «2» после завершения процедуры реорганизации заключать с Управлением муниципальной собственностью дополнительное соглашение к договору аренды об изменении Арендатора?
2) Необходимо ли подавать документы на регистрацию в Росреестр в случае, если такое соглашение (об изменении Арендатора) не требуется?
3) В случае подачи документов в Росреестр на регистрацию, обязательно ли составление передаточного акта?
В п. 2 ст.218 ГК РФ указано, что в случае реорганизации юридического лица право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит к юридическим лицам — правопреемникам реорганизованного юридического лица.
Правопреемство при реорганизации в форме присоединения носит универсальный характер к реорганизованному юридическому лицу наряду с другими правами переходят права на недвижимое имущество.
При этом, в данном случае момент перехода права на имущество связан не с моментом государственной регистрации прав на недвижимость, а связан с моментом совершения соответствующих регистрационных действий в ЕГРЮЛ.
3.1 . Обязанность же по заключению дополнительного соглашения в таких ситуациях законодательством не предусмотрена, потому что в силу правопреемства новое юридическое лицо приняло на себя права и обязанности арендатора.
Статья 617 ГК РФ не регулирует отношения по договору аренды при реорганизации в форме присоединения арендатора. Исходя из статьи 58 ГК РФ юридическое лицо, к которому состоялось присоединение является правопреемником арендатора.
В статье 57 ГК РФ установлено, что при реорганизации юридического лица в форме присоединения к нему другого юридического лица первое из них считается реорганизованным с момента внесения в ЕГРЮЛ о прекращении деятельности. Следовательно, внесение изменений не требуется в договор аренды на основании ст. 58 ГК РФ, а в силу п. 2 ст. 58 ГК РФ все ранее заключенные договоры считаются действующими.
3.2. и 3.3. Полагаю, учитывая то обстоятельство, что при реорганизации юридического лица в форме присоединения, а также при смене наименования юридического лица заключение дополнительных соглашений к договору не требуется, заявителю необходимо обратиться за внесением изменений в сведения ЕГРН о наименовании юридического лица чтобы в последующем избежать путаницы, предоставление в Росреестр передаточного акта в данном случае не требуется.
Модератор
Автор
13.03.2024 11:47
Можно ли зарегистрировать в собственность земельный участок под квартирой? На основании каких нормативно-правовых документов это можно сделать?
По общему правилу законом не предусмотрено выделение земельного участка под квартирой в индивидуальную собственность. В соответствии с земельным законодательством земельный участок предоставляется под здание, сооружение, объект незавершенного строительства.
Если в ЕГРН объект числится как квартира, но фактически представляет собой часть жилого дома (дом блокированной застройки), предварительно необходимо изменить статус квартиры на часть дома блокированной застройки.
Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом с прилегающей территорией, может быть оформлен в общую долевую собственность владельцев помещений (квартир) многоквартирного дома в соответствии с ЖК РФ и Федеральным законом № 218-ФЗ.
Модератор
Автор
13.03.2024 11:46
При внесении земельного участка в качестве вклада в уставный капитал ООО, требуется ли в этом случае регистрация смены собственника в Росреестре?
Требуется. В данном случае в Росреестре необходимо зарегистрировать переход права собственности. Необходимо подать заявление на переход прав – представляет лицо, отчуждающее объект недвижимости; и права – представляет лицо приобретающее объект недвижимости.
Далее земельный участок становится собственностью юридического лица после внесения данных в ЕГРН.
Кроме этого, необходимо предоставить решение об учреждении общества и (или) утверждении его устава (внесении изменений в устав) и утверждении денежной оценки объекта недвижимости, вносимого в качестве вклада в уставный капитал, документы, подтверждающие передачу недвижимого имущества.
Для регистрации могут понадобится иные документы, в соответствии с нормами действующего законодательства.
За регистрацию права собственности на объект недвижимости, переданный в качестве вклада в уставный капитал юридического лица, взимается государственная пошлина:
• регистрация права собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения – 350 руб.;
• регистрация права собственности на иные объекты недвижимости – 22 000 руб.
Подскажите, инвестиционный договор аренды земли заключается только в отношении сформированного земельного участка или можно претендовать на участок, который не поставлен на кадастровый учет?
Постановка земельного участка на кадастровый учёт обязательна. Без постановки на государственный кадастровый учет земельный участок не может является объектом гражданских правоотношений.
(обоснования) Земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи (п.3 ст. 6 ЗК РФ).
Согласно пункту 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.
При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Следовательно, предметом договора аренды земельного участка является сформированный земельный участок, поставленный на кадастровый учет.
Срок действия аренды нежилого помещения по дополнительному соглашению к договору аренды закончился 28.02.2023. Забыли продлить, каким числом сейчас продлевать договор с 01.03.23 или текущей датой? Доп. соглашение нужно регистрировать. Арендатор все это время пользовался помещением. Договор аренды между юридическими лицами.
Согласно действующему законодательству Российской Федерации, дата дополнительного соглашения о продлении срока действия договора может быть любой, на которую согласны стороны договора.
П.3 ст. 453 ГК РФ, определяет, что в случае изменения договора на основании соглашения сторон обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения такого соглашения, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора.
При этом, необходимо отметить, что в случае если стороны своевременно не продлили договор, то в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ, поскольку арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, при этом договор заключенный на неопределенный срок государственной регистрации не подлежит.
Рекомендуем, в данном случае договор аренды продлевать с 01.03.2023, дополнительное соглашение подлежит в данном случае государственной регистрации.
Произошла смена наименования юридического лица, директор остался тот же. Как смена наименования юр лица и решение о продлении полномочий директора со старым наименованием ЮЛ повлияют на регистрацию в Росреестре договоров (аренды, застройки и т.д.)?
При изменении наименования юридического лица изменение сведений в ЕГРН производится на основании сведений, полученных в порядке межведомственного взаимодействия с ФНС, при этом организация вправе самостоятельно обратиться с заявлением о внесении изменений в сведения ЕГРН.
При поступлении такого заявления в соответствии с ч. 2 ст. 33 Федерального закона № 218-ФЗ регистрирующий орган самостоятельно запрашивает документы (содержащиеся в них сведения) в порядке межведомственного информационного взаимодействия.
Полномочия директора должны быть подтверждены выпиской из ЕГРЮЛ.
Какова процедура перехода прав аренды на земельный участок в случае реорганизации общества в форме присоединения к другому обществу?
Между Управлением муниципальной собственностью и ООО «1» заключен договор аренды земельного участка. ООО «1» начата процедура реорганизации в форме присоединения к ООО «2». ООО «1» направило запрос в Управление муниципальной собственностью с вопросом о возможности такой реорганизации, на что получило ответ, что «изменять или расторгать заключенный договор не требуется» в силу того, что права и обязанности переходят в результате универсального правопреемства.
Вопросы:
1) Нужно ли ООО «2» после завершения процедуры реорганизации заключать с Управлением муниципальной собственностью дополнительное соглашение к договору аренды об изменении Арендатора?
2) Необходимо ли подавать документы на регистрацию в Росреестр в случае, если такое соглашение (об изменении Арендатора) не требуется?
3) В случае подачи документов в Росреестр на регистрацию, обязательно ли составление передаточного акта?
В п. 2 ст.218 ГК РФ указано, что в случае реорганизации юридического лица право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит к юридическим лицам — правопреемникам реорганизованного юридического лица.
Правопреемство при реорганизации в форме присоединения носит универсальный характер к реорганизованному юридическому лицу наряду с другими правами переходят права на недвижимое имущество.
При этом, в данном случае момент перехода права на имущество связан не с моментом государственной регистрации прав на недвижимость, а связан с моментом совершения соответствующих регистрационных действий в ЕГРЮЛ.
3.1 . Обязанность же по заключению дополнительного соглашения в таких ситуациях законодательством не предусмотрена, потому что в силу правопреемства новое юридическое лицо приняло на себя права и обязанности арендатора.
Статья 617 ГК РФ не регулирует отношения по договору аренды при реорганизации в форме присоединения арендатора. Исходя из статьи 58 ГК РФ юридическое лицо, к которому состоялось присоединение является правопреемником арендатора.
В статье 57 ГК РФ установлено, что при реорганизации юридического лица в форме присоединения к нему другого юридического лица первое из них считается реорганизованным с момента внесения в ЕГРЮЛ о прекращении деятельности. Следовательно, внесение изменений не требуется в договор аренды на основании ст. 58 ГК РФ, а в силу п. 2 ст. 58 ГК РФ все ранее заключенные договоры считаются действующими.
3.2. и 3.3. Полагаю, учитывая то обстоятельство, что при реорганизации юридического лица в форме присоединения, а также при смене наименования юридического лица заключение дополнительных соглашений к договору не требуется, заявителю необходимо обратиться за внесением изменений в сведения ЕГРН о наименовании юридического лица чтобы в последующем избежать путаницы, предоставление в Росреестр передаточного акта в данном случае не требуется.
Можно ли зарегистрировать в собственность земельный участок под квартирой? На основании каких нормативно-правовых документов это можно сделать?
По общему правилу законом не предусмотрено выделение земельного участка под квартирой в индивидуальную собственность. В соответствии с земельным законодательством земельный участок предоставляется под здание, сооружение, объект незавершенного строительства.
Если в ЕГРН объект числится как квартира, но фактически представляет собой часть жилого дома (дом блокированной застройки), предварительно необходимо изменить статус квартиры на часть дома блокированной застройки.
Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом с прилегающей территорией, может быть оформлен в общую долевую собственность владельцев помещений (квартир) многоквартирного дома в соответствии с ЖК РФ и Федеральным законом № 218-ФЗ.
При внесении земельного участка в качестве вклада в уставный капитал ООО, требуется ли в этом случае регистрация смены собственника в Росреестре?
Требуется. В данном случае в Росреестре необходимо зарегистрировать переход права собственности. Необходимо подать заявление на переход прав – представляет лицо, отчуждающее объект недвижимости; и права – представляет лицо приобретающее объект недвижимости.
Далее земельный участок становится собственностью юридического лица после внесения данных в ЕГРН.
Кроме этого, необходимо предоставить решение об учреждении общества и (или) утверждении его устава (внесении изменений в устав) и утверждении денежной оценки объекта недвижимости, вносимого в качестве вклада в уставный капитал, документы, подтверждающие передачу недвижимого имущества.
Для регистрации могут понадобится иные документы, в соответствии с нормами действующего законодательства.
За регистрацию права собственности на объект недвижимости, переданный в качестве вклада в уставный капитал юридического лица, взимается государственная пошлина:
• регистрация права собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения – 350 руб.;
• регистрация права собственности на иные объекты недвижимости – 22 000 руб.