Уважаемые посетители сайта!
Размещаем интернет-интервью с Коротковой Натальей Владимировной — финансовым директором ООО «Информационно-расчетный центр», членом ПРО АЮР на тему: «Взаимодействие граждан с жилищными организациями».
Уважаемые посетители сайта!
Размещаем интернет-интервью с Коротковой Натальей Владимировной — финансовым директором ООО «Информационно-расчетный центр», членом ПРО АЮР на тему: «Взаимодействие граждан с жилищными организациями».
Согласно приказу от 31.07.2019 № 538н «Об утверждении профессионального стандарта «Специалист по управлению МКД» специалисты УК должны хранить, систематизировать информацию о собственниках и пользователях помещений в МКД, вести картотеку по регистрационному учету граждан, вести прием граждан по вопросам регистрационного учета. Является ли данный приказ обязательным к применению или рекомендованным?
Согласно части второй ст. 195.1 ТК РФ под профессиональным стандартом понимается характеристика квалификации, необходимой работнику для осуществления определенного вида профессиональной деятельности. Квалификация работника — это уровень знаний, умений, профессиональных навыков и опыта работы работника (часть первая ст. 195.1 ТК РФ).
Как следует из части первой ст. 195.3 ТК РФ, если ТК РФ, другими федеральными законами, иными нормативными правовыми актами РФ установлены требования к квалификации, необходимой работнику для выполнения определенной трудовой функции, профессиональные стандарты в части указанных требований обязательны для применения работодателями.
Кроме того, если в соответствии с ТК РФ, иными федеральными законами с выполнением работ по определенным должностям, профессиям, специальностям связано предоставление компенсаций и льгот либо наличие ограничений, то наименование этих должностей, профессий или специальностей и квалификационные требования к ним должны соответствовать наименованиям и требованиям, указанным в квалификационных справочниках, или соответствующим положениям профессиональных стандартов (ст. 57 ТК РФ).
В остальных случаях характеристики квалификации, содержащиеся в профессиональных стандартах, не являются обязательными для применения работодателями и носят только рекомендательный характер (смотрите п. 6 письма Минтруда РФ от 04.04.2016 N 14-0/10/В-2253). Они могут применяться работодателями лишь в качестве основы для определения требований к квалификации работников с учетом особенностей выполняемых работниками трудовых функций, обусловленных применяемыми технологиями и принятой организацией производства и труда (часть вторая ст. 195.3 ТК РФ» г.)).
Таким образом, профессиональный стандарт «Специалист по управлению МКД» является рекомендованным.
Кто должен отвечать за содержание оборудования пожарной безопасности?
В обязанности управляющей компании входит обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, или в случаях, предусмотренных ст. 157.2 ЖК РФ, постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к предоставлению коммунальных услуг (ч. 1 ст. 161 ЖК РФ). При этом надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства РФ, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать:
1) соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома;
2) безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества;
3) доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;
4) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц;
5) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к осуществлению поставок ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, установленными Правительством Российской Федерации (ч. 1.1. ст. 161 ЖК РФ).
Следовательно, если оборудование пожарной безопасности входит в состав общего имущества многоквартирного дома, то управляющая компания обязана содержать это оборудование.
Правомерно ли взимание платы за пользование домофоном, если домофон не работает и на вызов специалиста-техника обслуживающая компания отвечает, что у жильцов задолженность (из 24 квартир платят только две)?
Установка домофона в отсутствие решения общего собрания собственников помещений в МКД является незаконной. Соответственно, если наличие домофона не предусмотрено проектными характеристиками дома и впоследствии после ввода дома в эксплуатацию специализированная компания (или УК) самовольно (на основании договоров, заключенных с отдельными жителями конкретных подъездов) установила домофоны, УК не вправе взимать с собственников помещений плату за установку и обслуживание домофона ни отдельной строкой в платежном документе, ни в составе платы за содержание общего имущества. До принятия решения общего собрания о включении домофона в состав общего имущества обслуживание домофона — это дополнительная услуга, которую собственники помещений не обязаны оплачивать (см. Апелляционное определение Московского областного суда от 21.03.2013 по делу N 33-3999/2013). Аналогичные разъяснения представлены в Письме Минрегиона РФ от 27.04.2011 N 8055-14/ИБ-ОГ: если домофон не предусмотрен проектом многоквартирного дома, а установлен позднее, то для взимания платы за его обслуживание как общего имущества, во-первых, он должен быть официально внесен в состав общего имущества многоквартирного дома, во-вторых, управляющая организация должна заключить договор на обслуживание этого имущества со специализированной организацией либо осуществлять данный вид работ самостоятельно.
В случае, если домофон включен в состав общего имущества, УК или специализированная организация по договору с УК должна предоставлять услуги по обслуживанию домофонов даже при наличии задолженности у некоторых собственников.
Куда обратиться, если есть предположение, что собственник соседней квартиры сдаёт её в аренду нелегально?
Собственник имущества, в том числе и гражданин (физическое лицо), имеет право распорядиться им путем передачи этого имущества в аренду (п.п. 1, 2 ст. 209, ст. 608 ГК РФ). Положения ГК РФ об аренде не устанавливают каких-либо особенностей правового статуса сторон, условий и порядка заключения договора аренды, арендодателем по которому выступает физическое лицо. К отношениям сторон по договору аренды, заключенному физическим лицом в качестве арендодателя, применяются все установленные действующим законодательством правила об аренде (глава 34 ГК РФ).
Договор аренды является возмездным, т.е. арендатор обязан уплачивать плату за пользование имуществом (арендную плату) (ст. 614 ГК РФ).
На практике в связи со сдачей гражданином в аренду принадлежащего ему имущества нередко возникает вопрос о необходимости государственной регистрации такого гражданина в качестве индивидуального предпринимателя. Такая необходимость основана на определении, содержащемся в ст. 2 ГК РФ, согласно которому квалифицирующим признаком предпринимательской деятельности является систематическое получение прибыли, в частности, от пользования имуществом, и на норме п. 1 ст. 23 ГК РФ, в соответствии с которой гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица, как правило, лишь с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя (далее также — предприниматель). Государственная регистрация физического лица в качестве предпринимателя осуществляется в порядке, предусмотренном ст. 22.1 Федерального закона от 08.08.2001 N 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей».
За осуществление предпринимательской деятельности без государственной регистрации в качестве предпринимателя предусмотрена административная ответственность в виде штрафа (ч. 1 ст. 14.1 КоАП РФ, см. также постановление Алтайского краевого суда от 20.10.2011 N 4а-634/2011) и уголовная ответственность (ст. 171 УК РФ).
Вместе с тем, как отмечает судебная практика, наличия одного лишь договора аренды недостаточно для вывода о том, что арендодатель — гражданин в соответствующем случае нарушил требование закона о необходимости зарегистрироваться в качестве предпринимателя. Для того, чтобы сделать такой вывод, требуется установить факт систематического получения прибыли от передачи имущества в возмездное пользование другому лицу (постановление Одиннадцатого ААС от 27.10.2008 N 11АП-6976/2008).
Мнение о критериях осуществления предпринимательской деятельности в связи со сдачей гражданином в аренду принадлежащего ему имущества высказала также ФНС России в письме от 08.02.2013 N ЕД-3-3/412@. В письме подчеркивается, что признаки предпринимательской деятельности носят оценочный характер, поэтому квалифицировать в соответствии с ними деятельность физического лица по сдаче в аренду собственного имущества возможно только при наличии полной и всесторонней информации обо всех обстоятельствах его деятельности. Вместе с тем ФНС России отметила, что о наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать, в частности, следующие факты:
— изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации;
— хозяйственный учет операций, связанных с осуществлением сделок;
— взаимосвязанность всех совершаемых гражданином в определенный период времени сделок;
— устойчивые связи с продавцами, покупателями, прочими контрагентами.
Следует также заметить, что гражданин, который фактически осуществляет предпринимательскую деятельность, но не зарегистрировался в качестве предпринимателя, не вправе ссылаться в отношении заключенных им при этом сделок на то, что он не является предпринимателем. Суд может применить к таким сделкам правила ГК РФ об обязательствах, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности (п. 4 ст. 23 ГК РФ).
Систематическая сдача физическим лицом в аренду имущества без государственной регистрации в качестве предпринимателя может быть квалифицирована как фактически осуществляемая предпринимательская деятельность, что повлечет за собой неблагоприятные последствия для гражданина в виде начисления ему налоговым органом сумм налогов, а также пеней и штрафов за невыполнение обязанностей налогоплательщика (неуплату налога, непредставление налоговой декларации и т.д.) (см. ст. 75, п. 1 ст. 119, ст. 122 НК РФ, письмо Минфина России от 27.11.2018 N 03-04-05/85652, определение Верховного Суда РФ от 20.07.2018 N 16-КГ18-17).
Вопрос о том, является ли сдача имущества в аренду предпринимательской деятельностью, в каждом конкретном случае должен решаться с учетом целого ряда факторов, а именно с учетом длительности периода аренды, направленности действий на систематическое получение прибыли и другое. Аналогичной позиции придерживаются и судебные органы (смотрите, например, постановления ФАС Поволжского округа от 04.09.2008 N А57-6655/07, ФАС Северо-Кавказского округа от 21.12.2006 N Ф08-6481/2006-2689-А, ФАС Волго-Вятского округа от 28.04.2004 N А38-4668-5/85-2004).
С целью правомерности сдачи гражданином (физическое лицо) имущества в аренду можно обратиться в налоговый орган.
Подскажите, как быть в такой ситуации? МКД, двухэтажка, 17 квартир, все жители обогреваются от электричества, за исключением одного, он пользуется печным отоплением.
На муниципальной земле для общего пользования оборудованы хоз. постройки, сарай для хранения дров и угля, а также туалет, которыми пользуется в настоящее время только один житель. Сейчас муниципальная земля передана под застройку, хотят снести сарай и туалет. У жителя есть понимание, что все собственники МКД будут против, чтобы на территории МКД был размещен туалет и сарай.
Не совсем понятно, в чем вопрос.
Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (ч. 1 ст. 209 ГК РФ). В соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
Согласно ч. 1 ст. 36 ГрК РФ градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.
Положения ст. 42 ЗК РФ закрепляют обязанности собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, по использованию земельных участков, в числе которых обязанность:
— использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту;
— соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, осуществлять на земельных участках строительство, реконструкцию зданий, сооружений в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности;
— выполнять иные требования, предусмотренные ЗК РФ, федеральными законами.
Таким образом, собственники земельного участка вправе возводить любые строения и сооружения, соответствующие виду разрешенного использования земельного участка и соответствующие градостроительным регламентам, установленным Правилами землепользования и застройки соответствующего муниципального образования (п. 8 ст. 1 ГрК РФ).
В соответствии с ч. 2, п. 2 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.
Выдача разрешения на строительство не требуется:
— в случае строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (п. 2 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ). Отметим, что некапитальные строения, сооружения — строения, сооружения, которые не имеют прочной связи с землей и конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строений, сооружений (в том числе киосков, навесов и других подобных строений, сооружений) (п. 10.2 ст. 1 ГрК РФ). Соответственно, сарай и туалет является некапитальным строением;
— строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования (п. 3 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ), например, хозяйственных построек (при наличии основного объекта недвижимости, смотрите письмо Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 13 апреля 2020 г. N 3215-АБ/20 «Об объектах вспомогательного использования»).
Согласно ч. 15 ст. 55 ГрК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не требуется в случае, если в соответствии с ч. 17 ст. 51 ГрК РФ для строительства или реконструкции объекта не требуется выдача разрешения на строительство.
В случае, если прилегающий к дому земельный участок к общему имуществу не относится, то для принятия решения общим собрания собственников по вопросам пользования земельным участком (в т.ч. по хоз. постройкам), в первую очередь необходимо включить этот земельный участок в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
Можем ли мы установить шлагбаум? Проезд сквозной.
В соответствии с п. 2 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса Российской Федерации вопросы, связанные с принятием решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе о введении ограничений пользования этим участком, отнесены к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Поскольку земельный участок находится в общей долевой собственности всех жильцов в силу закона (ст. 36 Жилищного кодекса РФ), то пользоваться земельным участком под МКД имеют право все жильцы.
Минстрой России разъяснил (обзор письма Минстроя России от 3 февраля 2020 г. N 2727-ОГ/04), что:
— решение ОСС об устройстве шлагбаума должно быть принято не менее чем двумя третями от общего числа голосов собственников (поскольку это решение об ограничении пользования общим имуществом);
— просто согласиться «поставить шлагбаум» — мало. На этом же ОСС нужно принять правила въезда на придомовую территорию транспорта собственников помещений в МКД и правила въезда «чужих» автомобилей;
— а главное, ОСС должно установить порядок внесения и размер платы за содержание этого шлагбаума. Поскольку шлагбаум приобретается, устанавливается и обслуживается за счет собственников МКД, — имеет смысл внести его в перечень общего имущества МКД (является существенным условием договора управления МКД).
В случае, если имеющийся проезд вдоль указанного многоквартирного дома является территорией для пользования неограниченного круга лиц и не входит в состав общего имущества данного многоквартирного дома, то ограничение проезда к объектам недвижимости, принадлежащим на праве общей долевой собственностью иных лиц, создает последним препятствия в свободной эксплуатации этого земельного нарушает права собственников вышеупомянутых объектов недвижимого имущества, что влечет причинение убытков вследствие невозможности нормальной эксплуатации многоквартирных домов и земельного участка. (Определение СК по гражданским делам Приморского краевого суда от 20 апреля 2016 г. по делу N 33-3825/2016). Нарушаются требования пожарной безопасности Статья 20.4. Нарушение требований пожарной безопасности (ч. 6. ст. 20.4 состоит в том, что виновный осуществляет несанкционированное (т.е. при отсутствии разрешений, выдаваемых, например, органами местного самоуправления, дорожными службами, органами ГИБДД и т.д.) перекрытие (путем выставления шлагбаумов, захламления стройматериалами, установкой врытых в землю столбов, разрытия траншей и т.п.) проездов (внутридворовых, внутриквартальных и т.п.) к зданиям и сооружениям (в т.ч. и к жилым зданиям, школам, заводам) для пожарных машин и техники).