Уважаемые посетители сайта!
Обращаем ваше внимание, что в данном разделе принимаются вопросы только по выбранной вами теме
и касающиеся применения федерального и регионального законодательств.
Жалобы и обращения просим направлять напрямую в Управление Федеральной налоговой службы по Приморскому краю.
Вопросы размещаются на сайте после обработки модератором.
Ответы будут размещаться по мере их поступления от Управления Федеральной налоговой службы по Приморскому краю.
17-го апреля 2003 года администрация города Владивостока предоставила
в аренду обществу с ограниченной ответственностью «С» земельные
участки в г. Владивостоке для целей строительства жилого комплекса и
его дальнейшей эксплуатации.
Постановлением Администрации города Владивостока от 15.05.2003 № 1121
внесены изменения и дополнения в Постановление № 833, а именно пункт
2.4. изложен в следующей редакции:
«Обязать ООО «С» произвести снос муниципальных жилых домов №№ 6,8 по
ул. 1-ая Круговая и № 7 по ул. 2-ая Круговая, расселить жильцов в
соответствии с действующим законодательством».
28.11.2014 года гражданин РФ, Б. зарегистрированный в качестве
индивидуального предпринимателя (УСН) заключил Соглашение о передаче
прав и обязанностей по договорам аренды вышеуказанных земельных
участков (далее по тексту Соглашение).
В соответствии с пунктом 6. Соглашения гражданину Б. было передано
разрешение на строительство жилого комплекса и вся техническая и
проектная документация. Также к гражданину Б. перешли обязанности по
осуществлению сноса и расселения муниципальных жилых домов.
В 2023 году гражданином Б. приобретены квартиры в свою собственность и
произведена их последующая передача жильцам муниципальных домов (на
основании сделок мен и пожертвований в собственность Владивостокского
городского округа).
В феврале 2026 года, гражданин Б.оплатил (возместил) Управлению
муниципальной собственности г. Владивостока, остаточную стоимость
подлежащего сносу муниципального имущества — жилого дома по адресу г.
Владивосток, ул. 1-ая Круговая, 8, а в марте – апреле выполнил работы
по его сносу.
На сегодняшний день в собственности гражданина Б. находятся квартиры в
аварийном жилом доме по адресу 2-ая Круговая, 7, расположенном на
земельном участке, предоставленном в аренду для целей строительства
жилого комплекса. Принято решение о передаче (переуступке) права
аренды на земельный участок по договору аренды и продаже квартир в
расположенном на нем аварийном жилом доме юридическому лицу.
Права на земельный участок и квартиры приобретались гражданином Б.
исключительно с целью осуществления предпринимательской деятельности,
и являлись необходимостью для исполнения обязанности, установленной
Постановлением № 833.
Приобретенное имущество, по своему назначению не предназначалось для
использования в личных целях (квартиры в аварийном доме), и
приобретено для возможности освобождения земельного участка от
соответствующего обременения.
Вопрос: Будет ли являться предполагаемый доход облагаемым налогом,
уплачиваемым в связи с применением УСН либо облагаемый НДФЛ?
При регистрации в качестве индивидуального предпринимателя (далее – ИП) физическое лицо самостоятельно заявляет виды экономической деятельности, планируемые к осуществлению. Доходы от деятельности, подпадающей под код Общероссийского классификатора видов экономической деятельности (ОКВЭД), заявленный ИП при регистрации либо внесенный в Единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей (ЕГРИП) впоследствии, признаются доходами, полученными от осуществления предпринимательской деятельности.
В случае если ИП, применяющий упрощенную систему налогообложения (далее – УСН), осуществляет деятельность по продаже недвижимого имущества и недвижимое имущество использовалось в предпринимательской деятельности, то доходы от его продажи учитываются в составе доходов при определении объекта налогообложения по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН.
Согласно п. 1 ст. 346.15 НК РФ налогоплательщики, применяющие УСН, при определении объекта налогообложения учитывают доходы от реализации, определяемые в соответствии со ст. 249 НК РФ, и внереализационные доходы, определяемые в соответствии со ст. 250 НК РФ.
2
На основании ст. 249 НК РФ доходом от реализации признается выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных, а так же выручка от реализации имущественных прав.
Квалификация доходов физического лица, имеющего статус индивидуального предпринимателя, в качестве доходов от предпринимательской деятельности (облагаемых в рамках УСН) либо в качестве личных доходов (облагаемых налогом на доходы физических лиц (НДФЛ)) зависит от фактического характера использования этого имущества и целей его приобретения, а не от упоминания статуса ИП в договорах купли-продажи и цессии.
Анализ представленной информации позволяет сделать следующие выводы:
1. Права аренды на земельные участки и квартиры в аварийном доме приобретались гражданином «Б» исключительно в рамках инвестиционно-строительного проекта (возведения жилого комплекса) с целью извлечения прибыли, что полностью соответствует критериям предпринимательской деятельности (ст. 2 Гражданского кодекса РФ).
2. Объекты недвижимости (квартиры в аварийном доме, подлежащем сносу) по своим функциональным и техническим характеристикам не пригодны и не предназначались для использования в личных, семейных или иных бытовых нуждах гражданина.
3. Приобретение квартир и последующее несение расходов по расселению и сносу являлись встречным инвестиционным обязательством (обременением), без выполнения которого невозможно осуществление дальнейшего строительства и реализация коммерческого проекта.
Учитывая, что переуступаемые права аренды земли и передаваемые квартиры в аварийном доме неразрывно связаны с ведением коммерческой деятельности по подготовке площадки под строительство жилого комплекса, доходы от их реализации третьему лицу признаются доходами от реализации имущественных прав и товаров в рамках предпринимательской деятельности.
Таким образом, предполагаемый доход от продажи квартир в аварийном доме и переуступки (цессии) права аренды земельного участка подлежит включению в налоговую базу по УСН. Оснований для исчисления и уплаты НДФЛ в данном случае не имеется.